Nợ tiền thuê nhà và ontruiming: thủ tục buộc dọn nhà diễn ra từng bước thế nào

Ở Hà Lan, chủ nhà không thể tự mình quyết định đưa người thuê đang nợ tiền thuê ra khỏi nhà. Thay khóa, mang đồ đạc ra ngoài hay cắt điện, cắt nước đều là trái luật. Muốn buộc dọn nhà thì cần bản án của kantonrechterthẩm phán tòa sơ thẩm và một deurwaarderchấp hành viên thi hành bản án ấy. Quá trình này mất thời gian, và ở mỗi giai đoạn người thuê đều có những con đường để tìm tới.

Trong bài này chúng tôi đi qua các lá thư gửi đến vì nợ tiền thuê, theo thứ tự chúng đến.

Thứ tự các lá thư

Khi nợ tiền thuê, quá trình thường đi theo thứ tự dưới đây. Ở giai đoạn nào khoản nợ cũng vẫn giải quyết được; nhưng mỗi giai đoạn đi tiếp lại cộng thêm chi phí mới vào khoản nợ.

1. Betalingsherinneringthư nhắc thanh toán. Lời nhắc đầu tiên rằng tiền thuê chưa được trả, không kèm chi phí.
2. Veertiendagenbriefthư 14 ngày · Lời cảnh báo cuối cùng bắt buộc phải gửi trước khi cộng phí đòi nợ. Luật bắt buộc trước khi cộng phí đòi nợ phải gửi cho người nợ một lá thư cho 14 ngày để trả. Nếu trong thời hạn ấy không trả, incassokostenphí đòi nợ sẽ được cộng vào; khoản phí này tối thiểu 40 euro.
3. Báo cho thành phố. Chủ nhà báo tình hình cho thành phố khi khoản nợ đã quá 30 ngày và sau khi đã gửi ít nhất một lời nhắc bằng văn bản.
4. Thư của deurwaarderchấp hành viên. Khoản nợ đã được chuyển cho chấp hành viên, và chi phí mới được cộng vào nợ.
5. Dagvaardingtrát gọi ra tòa. Chủ nhà gọi người thuê ra trước kantonrechterthẩm phán tòa sơ thẩm để chấm dứt hợp đồng thuê và buộc dọn nhà.
6. Vonnisbản án. Thẩm phán ra bản án.
7. Tống đạt và ontruimingbuộc dọn khỏi nhà. Deurwaarderchấp hành viên tống đạt bản án và thông báo ngày buộc dọn nhà.

Thư của thành phố

Từ ngày 1 tháng 1 năm 2021, woningcorporatie và chủ nhà tư nhân có nghĩa vụ báo cho thành phố về khoản nợ tiền thuê ngay từ giai đoạn đầu. Cách làm này gọi là vroegsignaleringbáo sớm · Chủ nhà báo cho thành phố về khoản nợ tiền thuê. Chủ nhà trước hết tìm cách liên lạc với người thuê, gửi ít nhất một lời nhắc bằng văn bản, và báo lên sau khi khoản nợ quá 30 ngày.

Sau khi nhận được thông báo, thành phố phải đưa ra lời đề nghị hỗ trợ cho người thuê trong vòng 4 tuần. Lời đề nghị này có thể đến qua thư, điện thoại hoặc một nhân viên đến tận nhà. Bạn không bắt buộc phải nhận, và dịch vụ này miễn phí.

Lá thư này không phải một hình phạt hay một cuộc kiểm tra. Thành phố không thu nợ; thành phố hỗ trợ để khoản nợ được giải quyết.

Những việc cần làm trước tiên

Liên hệ với chủ nhà và xin một kế hoạch trả góp bằng văn bản. Woningcorporatie thường xuyên xem xét các đề nghị trả góp và phần lớn có cách làm cố định. Chúng tôi khuyên bạn lấy thỏa thuận bằng văn bản, và trả đúng hạn cả tiền thuê hằng tháng lẫn tiền góp. Một lần chậm trễ mới có thể khiến thỏa thuận bị hủy.

Kiểm tra quyền nhận huurtoeslagtrợ cấp tiền thuê nhà. Nếu thu nhập của bạn giảm, bạn có thể đã có quyền nhận trợ cấp tiền thuê nhà hoặc khoản trợ cấp tăng lên. Đơn nộp cho Dienst Toeslagen. Trợ cấp được tính từ tháng bạn đủ điều kiện và cũng có thể xin sau; nhưng nộp sớm thì tiền cũng về sớm.

Nếu có nhiều khoản nợ, hãy tìm đến thành phố. Schuldhulpverleninghỗ trợ nợ miễn phí của thành phố miễn phí, và người tư vấn nợ sẽ thay bạn nói chuyện với các chủ nợ. Nếu thấy cần, người tư vấn có thể xin tòa một biện pháp tạm thời hoãn việc buộc dọn nhà tối đa 6 tháng. Khả năng này được quy định trong Faillissementswet, luật cũng điều chỉnh Wsnptái cơ cấu nợ theo luật, và người nộp đơn là người tư vấn nợ chứ không phải người thuê.

Khi nhận dagvaardingtrát gọi ra tòa

Trong dagvaardingtrát gọi ra tòa có ngày phiên tòa hoặc hạn cuối nộp bản bào chữa. Tuyệt đối không được lỡ ngày này. Nếu không bào chữa, thẩm phán sẽ ra bản án mà không nghe người thuê (verstekbản án vắng mặt · Bản án đưa ra mà không nghe bị đơn, vì bị đơn không bào chữa), và trong bản án ấy yêu cầu của chủ nhà thường được chấp nhận nguyên vẹn.

Trước kantonrechterthẩm phán tòa sơ thẩm không bắt buộc phải có luật sư đại diện. Lời bào chữa (verweerlời bào chữa) có thể nộp bằng văn bản hoặc trình bày miệng tại phiên tòa. Ở kantonrechterthẩm phán tòa sơ thẩm, bên bị đơn không phải nộp án phí.

Thẩm phán xem xét từng hồ sơ theo hoàn cảnh riêng của nó. Theo thực tiễn đã ổn định, nợ 3 tháng tiền thuê thường được coi là đủ để chấm dứt hợp đồng, nhưng đây không phải quy tắc tự động. Trong lời bào chữa, những điểm sau có ý nghĩa:

• đã trả được bao nhiêu trong khoản nợ và phần còn lại sẽ trả thế nào,
• có thỏa thuận trả góp hay một quá trình xử lý nợ đã bắt đầu qua thành phố hay không,
• chủ nhà đã làm tròn nghĩa vụ báo cho thành phố hay chưa,
• trong nhà có trẻ em hay người cần chăm sóc hay không,
• khoản nợ phát sinh vì lý do gì; chẳng hạn mất việc, một khoản trợ cấp bị chậm hay ly hôn.

Trong một số trường hợp, thẩm phán không chấm dứt hợp đồng ngay mà đặt điều kiện: hợp đồng chỉ chấm dứt nếu một kế hoạch trả tiền nhất định không được tuân thủ. Vì vậy, đến phiên tòa với một thư của người tư vấn nợ thành phố hoặc một kế hoạch trả tiền cụ thể là điều quan trọng.

Sau bản án

Khi có bản án buộc dọn nhà, deurwaarderchấp hành viên tống đạt bản án cho người thuê và thông báo thời hạn dọn khỏi nhà. Trong các bản án, thời hạn này thường được định là 14 ngày kể từ khi tống đạt; nhưng thẩm phán cũng có thể định thời hạn khác. Thời hạn áp dụng là thời hạn ghi trong bản án của chính bạn.

Có thể kháng cáo (hoger beroepkháng cáo) bản án trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên bản án buộc dọn nhà thường được tuyên là "uitvoerbaar bij voorraad", nghĩa là vẫn có thể thi hành trong khi kháng cáo đang diễn ra. Kháng cáo cần có luật sư. Với người thu nhập thấp, phần lớn chi phí luật sư do Raad voor Rechtsbijstand chi trả.

Nếu sau bản án toàn bộ khoản nợ và chi phí được trả hết, chủ nhà có thể từ bỏ việc buộc dọn nhà, nhưng không bắt buộc phải làm vậy. Nếu chủ nhà từ bỏ, việc này thường được ghi lại trong một thỏa thuận cơ hội cuối cùng bằng văn bản. Các điều kiện của thỏa thuận ấy phải được tuân thủ đầy đủ.

Đồ đạc còn lại trong nhà vào ngày buộc dọn nhà sẽ được thành phố cất giữ trong một thời gian nhất định. Chúng tôi khuyên bạn hỏi thành phố về điều kiện và thời hạn lấy lại đồ trước ngày buộc dọn nhà.

Những điều cần để ý trong thư

• Người gửi. Chủ nhà, công ty đòi nợ, deurwaarderchấp hành viên hay thành phố: con đường phải đi tùy vào người gửi.
• Bảng kê khoản nợ. Tiền thuê, incassokostenphí đòi nợ, lãi và phí deurwaarderchấp hành viên phải được ghi thành các khoản riêng. Nếu những tháng bạn đã trả lại hiện ra như tiền nợ, bạn có thể phản đối bằng sao kê ngân hàng.
• Các mốc ngày. Thời hạn 14 ngày trong veertiendagenbriefthư 14 ngày · Lời cảnh báo cuối cùng bắt buộc phải gửi trước khi cộng phí đòi nợ, ngày phiên tòa trong dagvaardingtrát gọi ra tòa và ngày buộc dọn nhà trong văn bản tống đạt.
• Số tham chiếu. Dùng trong mọi lần trả tiền và mọi thư từ.

Vai trò của Letrin với những lá thư này

Letrin đọc ảnh chụp lá thư ngay trên điện thoại và giải thích nội dung bằng ngôn ngữ của bạn: thư từ ai, bạn đang ở giai đoạn nào của quá trình, trong khoản nợ bao nhiêu là tiền thuê và bao nhiêu là chi phí, ngày nào sẽ xảy ra chuyện gì. Để xin trả góp hay trình bày hoàn cảnh với chủ nhà, Letrin soạn bản nháp trả lời bằng tiếng Hà Lan hành chính, bên cạnh là bản dịch.

Letrin đặt nhắc cho các ngày trong thư: trước 7 ngày, trước 2 ngày và sáng ngày cuối. Ngày phiên tòa trong dagvaardingtrát gọi ra tòa là một trong những ngày không được lỡ nhất.

Ảnh không rời khỏi điện thoại. Không cần tạo tài khoản; những lần giải thích đầu tiên miễn phí.

Hỗ trợ

Nếu bạn đã nhận dagvaardingtrát gọi ra tòa, chúng tôi khuyên bạn liên hệ Juridisch Loket càng sớm càng tốt; tư vấn miễn phí. Schuldhulpverleninghỗ trợ nợ miễn phí của thành phố và sociaal raadslieden của thành phố cũng miễn phí. Letrin không tư vấn pháp lý; nó làm lá thư trở nên dễ hiểu và giúp bạn theo dõi các thời hạn. Luôn đối chiếu số tiền và ngày tháng với bản gốc của lá thư.