Huurachterstand en ontruiming: hoe een ontruiming stap voor stap verloopt

In Nederland kan een verhuurder een huurder met een huurachterstandhuur die nog niet betaald is niet op eigen gezag uit huis zetten. Het slot vervangen, spullen buiten zetten of stroom en water afsluiten is onrechtmatig. Voor een ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd zijn een vonnisuitspraak van de rechter van de kantonrechterrechter voor onder meer huurzaken en een deurwaardergerechtsdeurwaarder die dat vonnisuitspraak van de rechter uitvoert nodig. Dat proces kost tijd, en in elke fase zijn er wegen die de huurder kan bewandelen.

In dit artikel lopen we de brieven die je bij een huurachterstandhuur die nog niet betaald is krijgt door in de volgorde waarin ze komen.

De volgorde van de brieven

Bij een huurachterstandhuur die nog niet betaald is verloopt het proces meestal in de volgorde hieronder. In elke fase kun je de schuld nog oplossen, maar elke volgende fase brengt nieuwe kosten met zich mee.

1. Betalingsherinneringeerste herinnering om te betalen. De eerste herinnering dat de huur niet is betaald, zonder kosten.
2. Veertiendagenbriefbrief met 14 dagen om te betalen · De laatste waarschuwing die verplicht is voordat er incassokosten bij mogen komen. De wet verplicht een brief die de schuldenaar 14 dagen geeft om te betalen, voordat er incassokostenkosten voor het innen van de schuld bij mogen komen. Wordt er in die periode niet betaald, dan komen er incassokostenkosten voor het innen van de schuld bij; die zijn minimaal 40 euro.
3. Melding bij de gemeente. Is de achterstand ouder dan 30 dagen en is er minstens één schriftelijke herinnering gestuurd, dan meldt de verhuurder de situatie bij de gemeente.
4. Brief van een deurwaardergerechtsdeurwaarder. De vordering is overgedragen aan een deurwaardergerechtsdeurwaarder, en er komen nieuwe kosten bij de schuld.
5. Dagvaardingoproep om bij de rechter te verschijnen. De verhuurder roept de huurder op voor de kantonrechterrechter voor onder meer huurzaken, om het huurcontract te laten ontbinden en de woning te laten ontruimen.
6. Vonnisuitspraak van de rechter. De rechter doet uitspraak.
7. Betekeningofficieel uitreiken van een stuk en ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd. De deurwaardergerechtsdeurwaarder betekent het vonnisuitspraak van de rechter en maakt de datum van de ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd bekend.

De brief van de gemeente

Sinds 1 januari 2021 zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders verplicht een huurachterstandhuur die nog niet betaald is in een vroeg stadium bij de gemeente te melden. Dat heet vroegsignaleringvroege melding van een betalingsachterstand · De verhuurder meldt de huurachterstand bij de gemeente. De verhuurder probeert eerst contact te krijgen met de huurder, stuurt minstens één schriftelijke herinnering en meldt de achterstand zodra die ouder is dan 30 dagen.

Na de melding moet de gemeente de huurder binnen 4 weken hulp aanbieden. Dat aanbod kan per brief komen, telefonisch of via een huisbezoek van een medewerker. Je bent niet verplicht het aan te nemen, en de hulp is gratis.

Deze brief is geen sanctie en geen controle. De gemeente int de schuld niet; ze biedt hulp om de schuld op te lossen.

Wat je als eerste doet

Neem contact op met de verhuurder en vraag om een schriftelijke betalingsregeling. Woningcorporaties gaan vaak in op een verzoek om termijnen en hebben daar meestal een vaste werkwijze voor. We raden aan de afspraak op papier te krijgen en zowel de maandhuur als de termijn op tijd te betalen. Een nieuwe achterstand kan ertoe leiden dat de afspraak vervalt.

Controleer je recht op huurtoeslagbijdrage van de overheid in de huur. Is je inkomen gedaald, dan heb je misschien recht op huurtoeslagbijdrage van de overheid in de huur gekregen, of op meer huurtoeslagbijdrage van de overheid in de huur. Je vraagt die aan bij Dienst Toeslagen. De toeslag wordt berekend vanaf de maand waarin je aan de voorwaarden voldoet en kan ook achteraf worden aangevraagd; maar wie vroeg aanvraagt, krijgt ook eerder uitbetaald.

Heb je meer dan één schuld, ga dan naar de gemeente. Schuldhulpverleninggratis schuldhulp van de gemeente is gratis, en de schuldhulpverlener praat namens jou met de schuldeisers. Als dat nodig wordt gevonden, kan de schuldhulpverlener de rechter vragen om een tijdelijke voorziening die de ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd maximaal 6 maanden stilzet. Die mogelijkheid staat in de Faillissementswet, waarin ook de Wsnpwettelijke schuldsanering is geregeld, en het verzoek wordt gedaan door de schuldhulpverlener, niet door de huurder.

Als er een dagvaardingoproep om bij de rechter te verschijnen komt

In de dagvaardingoproep om bij de rechter te verschijnen staat een datum voor de zitting of de laatste dag om schriftelijk te reageren. Die datum mag je niet missen. Voer je geen verweerje kant van het verhaal bij de rechter, dan beslist de rechter zonder je te horen (verstekuitspraak zonder dat je gehoord bent · Een uitspraak die de rechter doet als de gedaagde geen verweer heeft gevoerd), en in zo'n vonnisuitspraak van de rechter worden de eisen van de verhuurder meestal zonder meer toegewezen.

Bij de kantonrechterrechter voor onder meer huurzaken heb je geen advocaat nodig. Het verweerje kant van het verhaal bij de rechter kan schriftelijk worden gevoerd of mondeling op de zitting. Bij de kantonrechterrechter voor onder meer huurzaken betaalt de gedaagde partij geen griffierecht.

De rechter weegt elke zaak naar de eigen omstandigheden. In de vaste rechtspraak wordt 3 maanden huurachterstandhuur die nog niet betaald is meestal genoeg gevonden om het huurcontract te ontbinden, maar dat is geen automatische regel. In het verweerje kant van het verhaal bij de rechter tellen deze punten mee:

• hoeveel van de schuld al betaald is en hoe de rest betaald wordt,
• of er een betalingsregeling is of een schuldentraject via de gemeente is gestart,
• of de verhuurder de meldplicht bij de gemeente is nagekomen,
• of er kinderen of iemand die zorg nodig heeft in de woning wonen,
• waardoor de schuld is ontstaan, bijvoorbeeld baanverlies, een uitkering die te laat kwam of een scheiding.

Soms ontbindt de rechter het contract niet meteen, maar maakt hij de ontbindingbeëindiging van het huurcontract afhankelijk van het niet nakomen van een vaste betalingsregeling. Daarom is het belangrijk om met een brief van de schuldhulpverlener van de gemeente of met een concrete betalingsregeling naar de zitting te gaan.

Na het vonnisuitspraak van de rechter

Wordt de ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd toegewezen, dan betekent de deurwaardergerechtsdeurwaarder het vonnisuitspraak van de rechter aan de huurder en geeft hij een termijn om de woning te verlaten. In vonnissen is die termijn meestal 14 dagen na de betekeningofficieel uitreiken van een stuk, maar de rechter kan ook een andere termijn bepalen. Wat telt, is de termijn in je eigen vonnisuitspraak van de rechter.

Tegen het vonnisuitspraak van de rechter kun je binnen 3 maanden in hoger beroepde zaak opnieuw laten beoordelen door een hogere rechter gaan. Vonnissen tot ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd worden alleen meestal "uitvoerbaar bij voorraad" verklaard; ze kunnen dus worden uitgevoerd terwijl het hoger beroepde zaak opnieuw laten beoordelen door een hogere rechter nog loopt. Voor hoger beroepde zaak opnieuw laten beoordelen door een hogere rechter heb je een advocaat nodig. Bij een laag inkomen vergoedt de Raad voor Rechtsbijstand het grootste deel van de advocaatkosten.

Worden de schuld en alle kosten na het vonnisuitspraak van de rechter volledig betaald, dan kan de verhuurder afzien van de ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd, maar hij is daartoe niet verplicht. Ziet hij ervan af, dan wordt dat meestal vastgelegd in een schriftelijke laatstekansovereenkomst. De voorwaarden daarvan moeten volledig worden nageleefd.

Spullen die op de dag van de ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd nog in de woning staan, worden een bepaalde periode door de gemeente opgeslagen. We raden aan vóór de ontruimingde woning moet leeg worden opgeleverd bij de gemeente na te vragen hoe lang ze bewaard worden en onder welke voorwaarden je ze kunt ophalen.

Waar je op let in de brief

• De afzender. Verhuurder, incassobureau, deurwaardergerechtsdeurwaarder of gemeente: welke route je neemt, hangt af van de afzender.
• De opbouw van de schuld. Huur, incassokostenkosten voor het innen van de schuld, rente en deurwaarderskosten horen als aparte posten te staan. Staan maanden die je betaald hebt als achterstand vermeld, dan kun je dat met je bankafschrift weerleggen.
• De data. De termijn van 14 dagen in de veertiendagenbriefbrief met 14 dagen om te betalen · De laatste waarschuwing die verplicht is voordat er incassokosten bij mogen komen, de zittingsdatum in de dagvaardingoproep om bij de rechter te verschijnen en de ontruimingsdatum in de betekeningofficieel uitreiken van een stuk.
• Het referentienummer. Gebruik het bij elke betaling en in elke brief.

Wat Letrin met deze brieven doet

Letrin leest de foto van de brief op je telefoon en legt in je eigen taal uit wat erin staat: van wie de brief komt, in welke fase van het proces je zit, hoeveel van de schuld huur is en hoeveel kosten, en wat er op welke datum gebeurt. Om een betalingsregeling te vragen of je situatie aan de verhuurder uit te leggen, maakt Letrin een conceptantwoord in formeel Nederlands, met de vertaling ernaast.

Voor de data in de brief zet het herinneringen: 7 dagen ervoor, 2 dagen ervoor en op de ochtend van de laatste dag. De zittingsdatum in een dagvaardingoproep om bij de rechter te verschijnen hoort bij de data die je het minst mag missen.

De foto verlaat je telefoon niet. Een account is niet nodig, en de eerste uitleg is gratis.

Hulp

Heb je een dagvaardingoproep om bij de rechter te verschijnen gekregen, neem dan zonder uitstel contact op met het Juridisch Loket; het advies is gratis. De schuldhulpverleninggratis schuldhulp van de gemeente en de sociaal raadslieden van de gemeente zijn ook gratis. Letrin geeft geen juridisch advies; het maakt de brief begrijpelijk en helpt je de data bij te houden. Controleer bedragen en data altijd in de originele brief.