متأخرات الإيجار والـ ontruiming: كيف يسير الإخلاء خطوة خطوة

لا يستطيع المؤجر في هولندا أن يُخرج مستأجرًا عليه متأخرات إيجار من المسكن بقرار منه. فتغيير القفل أو إخراج الأغراض أو قطع الكهرباء والماء مخالف للقانون. فالإخلاء يحتاج إلى حكم من kantonrechterقاضي المحكمة الجزئية وإلى deurwaarderمأمور التنفيذ ينفّذ هذا الحكم. وهذا المسار يأخذ وقتًا، وفي كل مرحلة منه طرق يستطيع المستأجر اللجوء إليها.

نتناول في هذه المقالة الخطابات التي تصل بسبب متأخرات الإيجار بترتيب وصولها.

ترتيب الخطابات

يسير المسار في متأخرات الإيجار عادة بالترتيب التالي. وحل الدين ممكن في كل مرحلة، لكن كل مرحلة تالية تضيف إلى الدين مصاريف جديدة.

1. Betalingsherinneringتذكير بالدفع. أول تذكير بأن الإيجار لم يُدفع، ولا يتضمن مصاريف.
2. Veertiendagenbriefخطاب الأربعة عشر يومًا · آخر تنبيه يجب إرساله قبل إضافة مصاريف التحصيل. يُلزم القانون بإرسال خطاب يمنح المدين مهلة دفع قدرها 14 يومًا قبل إضافة مصاريف التحصيل. فإن لم يُدفع خلال هذه المهلة أضيفت incassokostenمصاريف التحصيل، وأدناها 40 يورو.
3. إبلاغ البلدية. يبلّغ المؤجر البلدية حين يتجاوز التأخر 30 يومًا وبعد أن يرسل تذكيرًا مكتوبًا واحدًا على الأقل.
4. خطاب الـ deurwaarderمأمور التنفيذ. أُحيل الدين إلى مأمور تنفيذ، وتُضاف إليه مصاريف جديدة.
5. Dagvaardingاستدعاء إلى المحكمة. يستدعي المؤجر المستأجر أمام kantonrechterقاضي المحكمة الجزئية لفسخ عقد الإيجار والإخلاء.
6. Vonnisحكم قضائي. يصدر القاضي حكمه.
7. التبليغ والـ ontruimingإخلاء. يبلّغ الـ deurwaarderمأمور التنفيذ الحكم ويعلن تاريخ الإخلاء.

الخطاب الذي يأتي من البلدية

منذ 1 يناير 2021 أصبحت الـ woningcorporaties والمؤجرون من القطاع الخاص ملزمين بإبلاغ البلدية بمتأخرات الإيجار في مرحلة مبكرة. ويسمّى هذا الإجراء vroegsignaleringالإبلاغ المبكر · إبلاغ المؤجر البلدية بمتأخرات الإيجار. يحاول المؤجر أولًا التواصل مع المستأجر، ويرسل تذكيرًا مكتوبًا واحدًا على الأقل، ثم يبلّغ بعد أن يتجاوز التأخر 30 يومًا.

وبعد تلقي الإبلاغ تلتزم البلدية بأن تقدّم للمستأجر عرض مساعدة خلال 4 أسابيع. وقد يصل هذا العرض بخطاب أو بمكالمة أو بزيارة منزلية من موظف. وقبول العرض ليس إلزاميًا، والخدمة مجانية.

وليس لهذا الخطاب طابع العقوبة أو الرقابة. فالبلدية لا تحصّل الدين، وإنما تقدّم الدعم لحله.

أول ما يجب فعله

تواصل مع المؤجر واطلب خطة تقسيط مكتوبة. تنظر الـ woningcorporaties في طلبات التقسيط كثيرًا، ولها في الغالب ترتيب معيّن لذلك. وننصحك بأن تحصل على الاتفاق مكتوبًا وأن تدفع الإيجار الشهري والقسط كليهما في موعدهما. فأي تأخر جديد قد يؤدي إلى انهيار الاتفاق.

تحقق من حقك في huurtoeslagإعانة الإيجار. إن انخفض دخلك فقد يكون نشأ لك حق في إعانة الإيجار أو زاد. ويُقدَّم الطلب إلى Dienst Toeslagen. وتُحسب الإعانة من الشهر الذي تتحقق فيه الشروط، ويمكن طلبها لاحقًا أيضًا؛ لكن الطلب المبكر يعني أن الدفع يبدأ مبكرًا كذلك.

إن تعددت الديون فتوجّه إلى البلدية. الـ schuldhulpverleningمساعدة البلدية المجانية في الديون مجانية، ومستشار الديون يتفاوض مع الدائنين نيابة عنك. وإذا رأى ذلك ضروريًا يستطيع المستشار أن يطلب من المحكمة تدبيرًا مؤقتًا يوقف الإخلاء مدة أقصاها 6 أشهر. وهذه الإمكانية واردة في Faillissementswet الذي ينظّم الـ Wsnpتسوية الديون القانونية أيضًا، ومن يقدّم الطلب هو مستشار الديون لا المستأجر.

حين تصل dagvaardingاستدعاء إلى المحكمة

في الـ dagvaardingاستدعاء إلى المحكمة تاريخ جلسة أو آخر يوم لتقديم دفاع مكتوب. ولا يجوز أن يفوتك هذا التاريخ بأي حال. فإن لم يُقدَّم دفاع حكم القاضي دون سماع المستأجر (verstekحكم غيابي · حكم يصدر دون سماع المدعى عليه حين لا يقدّم دفاعًا)، وفي هذا الحكم تُقبل طلبات المؤجر في الغالب كما هي.

التمثيل بمحامٍ أمام الـ kantonrechterقاضي المحكمة الجزئية ليس إلزاميًا. ويمكن تقديم الدفاع (verweerدفاع) كتابةً أو شفهيًا في الجلسة. ولا يدفع المدعى عليه رسمًا قضائيًا أمام الـ kantonrechterقاضي المحكمة الجزئية.

ينظر القاضي في كل ملف بحسب ظروفه. وفي الممارسة المستقرة تُعدّ متأخرات إيجار 3 أشهر كافية في الغالب لفسخ العقد، لكن هذه ليست قاعدة تلقائية. ومن النقاط المهمة في الدفاع:

• كم دُفع من الدين، وكيف سيُسدَّد الباقي،
• هل يوجد اتفاق تقسيط أو مسار ديون بدأ عن طريق البلدية،
• هل وفّى المؤجر بالتزامه بإبلاغ البلدية،
• هل يعيش في المسكن أطفال أو شخص يحتاج إلى رعاية،
• سبب نشوء الدين؛ مثل فقدان العمل أو تأخر مخصص أو الطلاق.

وقد يربط القاضي في بعض الحالات الفسخ بعدم الالتزام بخطة دفع محددة بدل أن يفسخ العقد فورًا. ولذلك من المهم الذهاب إلى الجلسة ومعك رسالة من مستشار الديون في البلدية أو خطة دفع ملموسة.

بعد الحكم

إذا صدر حكم بالإخلاء يبلّغه الـ deurwaarderمأمور التنفيذ إلى المستأجر ويعلن مهلة لإخلاء المسكن. وفي الأحكام تُحدَّد هذه المهلة في الغالب بـ 14 يومًا من التبليغ؛ لكن القاضي قد ينص على مهلة مختلفة. والمعتبر هو المهلة المكتوبة في حكمك أنت.

ويمكن الطعن في الحكم بـ hoger beroepاستئناف خلال 3 أشهر. لكن أحكام الإخلاء تصدر في الغالب "uitvoerbaar bij voorraad"؛ أي يجوز تنفيذها والاستئناف جارٍ. والاستئناف يحتاج إلى محامٍ. وأصحاب الدخل المنخفض تتحمل Raad voor Rechtsbijstand الجزء الأكبر من أتعاب محاميهم.

وإذا سُدِّد الدين والمصاريف كلها بعد الحكم فقد يتراجع المؤجر عن الإخلاء، لكنه غير ملزم بذلك. وإن تراجع فيُوثَّق ذلك عادة باتفاق مكتوب يُعدّ فرصة أخيرة. ويجب الالتزام بشروط هذا الاتفاق التزامًا تامًا.

والأغراض التي تبقى في المسكن يوم الإخلاء تخزّنها البلدية مدة محددة. وننصحك بأن تسأل البلدية قبل الإخلاء عن شروط استرداد الأغراض ومدتها.

ما يُنظر إليه في الخطاب

• المرسِل. المؤجر أو شركة التحصيل أو الـ deurwaarderمأمور التنفيذ أو البلدية: والطريق الذي تسلكه يختلف بحسب المرسِل.
• كشف الدين. يجب أن يظهر الإيجار والـ incassokostenمصاريف التحصيل والفوائد ومصاريف الـ deurwaarderمأمور التنفيذ بنودًا منفصلة. وإن ظهرت أشهر دفعتها على أنها دين فبإمكانك الاعتراض بكشف الحساب المصرفي.
• التواريخ. مهلة الأربعة عشر يومًا في الـ veertiendagenbriefخطاب الأربعة عشر يومًا · آخر تنبيه يجب إرساله قبل إضافة مصاريف التحصيل، وتاريخ الجلسة في الـ dagvaardingاستدعاء إلى المحكمة، وتاريخ الإخلاء في التبليغ.
• الرقم المرجعي. يُستعمل في كل دفعة وكل مراسلة.

دور Letrin في هذه الخطابات

يقرأ Letrin صورة الخطاب على الهاتف ويشرح محتواه بلغتك: ممن الخطاب، وفي أي مرحلة من المسار أنت، وكم من الدين إيجار وكم مصاريف، وماذا سيحدث في أي تاريخ. ولطلب التقسيط أو شرح وضعك للمؤجر يجهّز مسودة رد بالهولندية الرسمية، والترجمة بجانبها.

ويضبط تذكيرات للتواريخ الواردة في الخطاب: قبلها بسبعة أيام، وقبلها بيومين، وصباح اليوم الأخير. وتاريخ الجلسة في الـ dagvaardingاستدعاء إلى المحكمة في مقدمة التواريخ التي لا يجوز أن تفوتك.

الصورة لا تغادر الهاتف. لا حاجة إلى حساب، والشروح الأولى مجانية.

الدعم

إن وصلتك dagvaardingاستدعاء إلى المحكمة فننصحك بأن تتواصل مع Juridisch Loket دون تأخير؛ والاستشارة مجانية. وخدمة schuldhulpverleningمساعدة البلدية المجانية في الديون في البلدية وsociaal raadslieden مجانيون أيضًا. لا يقدّم Letrin استشارة قانونية؛ إنه يجعل الخطاب مفهومًا ويساعدك على متابعة المهل. تحقق دائمًا من المبالغ والتواريخ في الخطاب الأصلي.