Tunggakan sewa dan ontruiming: bagaimana proses pengosongan rumah berjalan langkah demi langkah

Di Belanda pemilik rumah tidak bisa mengeluarkan penyewa yang menunggak sewa atas keputusannya sendiri. Mengganti kunci, mengeluarkan barang-barang, atau memutus listrik dan air melanggar hukum. Untuk pengosongan diperlukan putusan kantonrechterhakim pengadilan kanton dan seorang deurwaarderjuru sita yang melaksanakan putusan itu. Proses ini memakan waktu, dan di setiap tahapnya ada jalan yang bisa ditempuh penyewa.

Dalam tulisan ini kami membahas surat-surat yang datang karena tunggakan sewa, sesuai urutan kedatangannya.

Urutan surat

Pada tunggakan sewa, prosesnya biasanya berjalan dengan urutan berikut. Di setiap tahap utangnya masih bisa diselesaikan; tetapi setiap tahap berikutnya menambah biaya baru pada utang.

1. Betalingsherinneringpengingat pembayaran. Pengingat pertama bahwa sewa belum dibayar, tanpa biaya.
2. Veertiendagenbriefsurat 14 hari · Peringatan terakhir yang wajib dikirim sebelum biaya penagihan ditambahkan. Undang-undang mewajibkan agar sebelum biaya penagihan ditambahkan, debitur dikirimi surat yang memberi tenggat pembayaran 14 hari. Kalau dalam tenggat itu tidak ada pembayaran, incassokostenbiaya penagihan ditambahkan; biaya ini minimal 40 euro.
3. Laporan ke kotamadya. Pemilik rumah melaporkan keadaannya kepada kotamadya setelah tunggakan lewat 30 hari dan setelah ia mengirim sedikitnya satu pengingat tertulis.
4. Surat deurwaarderjuru sita. Tagihannya sudah diserahkan kepada juru sita, dan biaya baru ditambahkan pada utang.
5. Dagvaardingpanggilan pengadilan. Pemilik rumah memanggil penyewa ke hadapan kantonrechterhakim pengadilan kanton untuk pembubaran perjanjian sewa dan pengosongan.
6. Vonnisputusan pengadilan. Hakim menjatuhkan putusannya.
7. Pemberitahuan dan ontruimingpengosongan rumah. Deurwaarderjuru sita memberitahukan putusan secara resmi dan menyampaikan tanggal pengosongan.

Surat dari kotamadya

Sejak 1 Januari 2021, woningcorporatie dan pemilik rumah swasta wajib melaporkan tunggakan sewa kepada kotamadya pada tahap awal. Praktik ini disebut vroegsignaleringpelaporan dini · Pemilik rumah melaporkan tunggakan sewa kepada kotamadya. Pemilik rumah lebih dulu berusaha menghubungi penyewa, mengirim sedikitnya satu pengingat tertulis, dan baru melapor setelah tunggakan lewat 30 hari.

Setelah menerima laporan, kotamadya wajib menawarkan bantuan kepada penyewa dalam 4 minggu. Tawaran ini bisa disampaikan lewat surat, telepon, atau kunjungan petugas ke rumah. Kamu tidak wajib menerimanya, dan layanannya gratis.

Surat ini bukan sanksi dan bukan pemeriksaan. Kotamadya tidak menagih utang; ia menawarkan dukungan untuk menyelesaikannya.

Yang pertama perlu dilakukan

Hubungi pemilik rumah dan minta rencana cicilan secara tertulis. Woningcorporatie sering menangani permintaan cicilan dan biasanya punya aturan tetap untuk itu. Kami menyarankan agar kesepakatannya kamu dapatkan secara tertulis, dan agar sewa bulanan serta cicilannya dibayar tepat waktu. Keterlambatan baru bisa membuat kesepakatan itu batal.

Periksa hakmu atas huurtoeslagtunjangan sewa. Kalau penghasilanmu turun, kamu mungkin jadi berhak atas tunjangan sewa atau tunjanganmu bertambah. Permohonannya diajukan ke Dienst Toeslagen. Tunjangan dihitung sejak bulan syaratnya terpenuhi dan bisa juga diminta belakangan; tetapi mengajukan lebih awal berarti pembayarannya juga mulai lebih awal.

Kalau utangmu lebih dari satu, datangi kotamadya. Schuldhulpverleningbantuan utang gratis dari kotamadya gratis, dan konsultan utang berbicara dengan para kreditor atas namamu. Kalau dianggap perlu, konsultan itu bisa meminta pengadilan menetapkan pengaturan sementara yang menunda pengosongan paling lama 6 bulan. Kemungkinan ini diatur dalam Faillissementswet, yang juga mengatur Wsnprestrukturisasi utang menurut undang-undang, dan yang mengajukannya adalah konsultan utang, bukan penyewa.

Saat dagvaardingpanggilan pengadilan datang

Dalam dagvaardingpanggilan pengadilan tercantum tanggal sidang atau hari terakhir untuk pembelaan tertulis. Tanggal ini sama sekali tidak boleh terlewat. Kalau tidak ada pembelaan, hakim memutus tanpa mendengar penyewa (verstekputusan verstek · Putusan yang dijatuhkan tanpa mendengar tergugat karena ia tidak mengajukan pembelaan), dan dalam putusan semacam itu tuntutan pemilik rumah biasanya dikabulkan apa adanya.

Di hadapan kantonrechterhakim pengadilan kanton kamu tidak wajib diwakili pengacara. Pembelaan (verweerpembelaan) bisa diajukan secara tertulis atau secara lisan di sidang. Di kantonrechterhakim pengadilan kanton, pihak tergugat tidak membayar biaya perkara.

Hakim menilai setiap perkara menurut keadaannya sendiri. Dalam praktik yang sudah mapan, tunggakan sewa 3 bulan biasanya dianggap cukup untuk pembubaran perjanjian, tetapi itu bukan aturan otomatis. Dalam pembelaan, hal-hal berikut penting:

• berapa bagian utang yang sudah dibayar dan bagaimana sisanya akan dibayar,
• apakah ada kesepakatan cicilan atau proses utang yang sudah dimulai lewat kotamadya,
• apakah pemilik rumah sudah memenuhi kewajibannya melapor ke kotamadya,
• apakah di rumah itu tinggal anak-anak atau orang yang membutuhkan perawatan,
• apa sebab utang itu muncul; misalnya kehilangan pekerjaan, tunjangan yang terlambat, atau perceraian.

Dalam sebagian kasus hakim tidak langsung membubarkan perjanjian, tetapi menggantungkan pembubaran pada syarat bahwa rencana pembayaran tertentu tidak dipatuhi. Karena itu penting untuk datang ke sidang dengan surat dari konsultan utang kotamadya atau dengan rencana pembayaran yang konkret.

Setelah putusan

Setelah putusan pengosongan dijatuhkan, deurwaarderjuru sita memberitahukannya secara resmi kepada penyewa dan menyampaikan tenggat untuk mengosongkan rumah. Dalam putusan, tenggat ini biasanya ditetapkan 14 hari sejak pemberitahuan; tetapi hakim juga bisa menetapkan tenggat lain. Yang berlaku adalah tenggat yang tertulis dalam putusanmu sendiri.

Terhadap putusan itu bisa diajukan hoger beroepbanding dalam 3 bulan. Namun putusan pengosongan biasanya dinyatakan "uitvoerbaar bij voorraad", artinya bisa dilaksanakan meski banding sedang berjalan. Untuk banding diperlukan pengacara. Bagi yang berpenghasilan rendah, sebagian besar biaya pengacara ditanggung Raad voor Rechtsbijstand.

Kalau setelah putusan seluruh utang dan biayanya dibayar, pemilik rumah boleh membatalkan pengosongan, tetapi tidak wajib. Kalau ia membatalkannya, hal itu biasanya dituangkan dalam kesepakatan kesempatan terakhir secara tertulis. Syarat-syarat kesepakatan itu harus dipatuhi sepenuhnya.

Barang yang tertinggal di rumah pada hari pengosongan disimpan oleh kotamadya selama jangka waktu tertentu. Kami menyarankan agar syarat dan jangka waktu pengambilan kembali barang itu kamu tanyakan ke kotamadya sebelum pengosongan.

Yang perlu diperhatikan dalam surat

• Pengirim. Pemilik rumah, perusahaan penagihan, deurwaarderjuru sita, atau kotamadya: jalan yang ditempuh bergantung pada pengirimnya.
• Rincian utang. Sewa, incassokostenbiaya penagihan, bunga, dan biaya deurwaarderjuru sita harus tampil sebagai pos terpisah. Kalau bulan-bulan yang sudah kamu bayar tercantum sebagai utang, kamu bisa membantahnya dengan rekening koran bank.
• Tanggal. Tenggat 14 hari dalam veertiendagenbriefsurat 14 hari · Peringatan terakhir yang wajib dikirim sebelum biaya penagihan ditambahkan, tanggal sidang dalam dagvaardingpanggilan pengadilan, dan tanggal pengosongan dalam surat pemberitahuan.
• Nomor referensi. Dipakai dalam setiap pembayaran dan setiap surat.

Peran Letrin pada surat-surat ini

Letrin membaca foto surat di ponselmu dan menjelaskan isinya dalam bahasamu: dari siapa surat itu, di tahap mana kamu berada dalam proses ini, berapa bagian utang yang berupa sewa dan berapa yang berupa biaya, dan apa yang terjadi pada tanggal berapa. Untuk meminta cicilan atau menjelaskan keadaanmu kepada pemilik rumah, Letrin menyiapkan draf balasan dalam bahasa Belanda resmi, dengan terjemahannya di sebelahnya.

Letrin memasang pengingat untuk tanggal-tanggal di surat: 7 hari sebelumnya, 2 hari sebelumnya, dan pagi hari terakhir. Tanggal sidang dalam dagvaardingpanggilan pengadilan termasuk tanggal yang paling tidak boleh terlewat.

Fotonya tidak keluar dari ponselmu. Tidak perlu membuat akun; penjelasan pertama gratis.

Bantuan

Kalau kamu menerima dagvaardingpanggilan pengadilan, kami menyarankan agar segera menghubungi Juridisch Loket; konsultasinya gratis. Schuldhulpverleningbantuan utang gratis dari kotamadya dan sociaal raadslieden kotamadya juga gratis. Letrin tidak memberi nasihat hukum; ia membuat surat itu mudah dipahami dan membantumu memantau tenggat. Selalu periksa jumlah dan tanggal pada surat aslinya.