Arriérés de loyer et ontruiming : comment se déroule une expulsion, étape par étape

Aux Pays-Bas, un bailleur ne peut pas, de sa propre initiative, faire sortir de son logement un locataire qui a des arriérés de loyer. Changer la serrure, sortir les affaires ou couper l'électricité et l'eau est contraire à la loi. Une expulsion exige une décision du kantonrechterjuge cantonal et un deurwaarderhuissier de justice qui l'exécute. La procédure prend du temps, et à chaque étape le locataire dispose de recours.

Dans cet article, nous passons en revue les lettres liées aux arriérés de loyer dans l'ordre où elles arrivent.

L'ordre des lettres

En cas d'arriérés de loyer, la procédure suit en général l'ordre ci-dessous. À chaque étape il est possible de régler la dette ; mais chaque étape supplémentaire ajoute de nouveaux frais.

1. Betalingsherinneringrappel de paiement. Le premier rappel, qui signale que le loyer n'a pas été payé ; il ne comporte pas de frais.
2. Veertiendagenbrieflettre des quatorze jours · Le dernier avertissement obligatoire avant que des frais de recouvrement puissent être ajoutés. Avant que des frais de recouvrement puissent être ajoutés, la loi impose d'envoyer au débiteur une lettre qui lui laisse 14 jours pour payer. Sans paiement dans ce délai, des incassokostenfrais de recouvrement s'ajoutent ; ils sont d'au moins 40 euros.
3. Signalement à la commune. Le bailleur signale la situation à la commune quand l'arriéré dépasse 30 jours et qu'il a envoyé au moins un rappel écrit.
4. Lettre du deurwaarderhuissier de justice. La créance a été confiée à un huissier de justice, et de nouveaux frais s'ajoutent à la dette.
5. Dagvaardingassignation en justice. Le bailleur assigne le locataire devant le kantonrechterjuge cantonal pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.
6. Vonnisjugement. Le juge rend sa décision.
7. Signification et ontruimingexpulsion. Le deurwaarderhuissier de justice signifie la décision et communique la date de l'expulsion.

La lettre de la commune

Depuis le 1er janvier 2021, les woningcorporaties et les bailleurs privés sont tenus de signaler tôt les arriérés de loyer à la commune. C'est ce qu'on appelle la vroegsignaleringsignalement précoce · Le signalement des arriérés de loyer à la commune par le bailleur. Le bailleur essaie d'abord de joindre le locataire, envoie au moins un rappel écrit, et fait le signalement une fois que l'arriéré dépasse 30 jours.

Après avoir reçu le signalement, la commune doit faire une proposition d'aide au locataire dans les 4 semaines. Cette proposition peut arriver par lettre, par téléphone ou lors d'une visite à domicile d'un agent. Rien n'oblige à l'accepter, et le service est gratuit.

Cette lettre n'est ni une sanction ni un contrôle. La commune ne recouvre pas la dette ; elle propose de l'aide pour la régler.

Les premières choses à faire

Contacte le bailleur et demande un plan de paiement écrit. Les woningcorporaties examinent souvent les demandes d'échelonnement et ont le plus souvent leurs propres règles pour cela. Nous te conseillons d'obtenir l'accord par écrit et de payer à temps le loyer mensuel comme les échéances. Un nouveau retard peut faire tomber l'accord.

Vérifie ton droit à la huurtoeslagallocation logement. Si tes revenus ont baissé, tu as peut-être droit à l'allocation logement, ou à une allocation plus élevée. La demande se fait auprès de Dienst Toeslagen. L'allocation se calcule à partir du mois où les conditions sont remplies et peut aussi être demandée après coup ; mais plus la demande est faite tôt, plus le versement commence tôt.

S'il y a plusieurs dettes, adresse-toi à la commune. La schuldhulpverleningaide gratuite de la commune pour les dettes est gratuite, et le conseiller en dettes négocie avec les créanciers pour toi. Si c'est nécessaire, le conseiller peut demander au tribunal une mesure provisoire qui suspend l'expulsion pour 6 mois au plus. Cette possibilité figure dans la Faillissementswet, qui règle aussi la Wsnprèglement légal des dettes, et la demande est faite par le conseiller en dettes, pas par le locataire.

Quand une dagvaardingassignation en justice arrive

La dagvaardingassignation en justice indique une date d'audience ou une date limite pour la défense écrite. Cette date ne doit en aucun cas être manquée. Sans défense, le juge décide sans entendre le locataire (verstekjugement par défaut · Une décision rendue sans entendre le défendeur, quand celui-ci n'a pas présenté de défense) et, dans ce cas, les demandes du bailleur sont en général accordées telles quelles.

Devant le kantonrechterjuge cantonal, il n'est pas obligatoire d'être représenté par un avocat. La défense (verweerdéfense) peut être présentée par écrit ou oralement à l'audience. Chez le kantonrechterjuge cantonal, la partie défenderesse ne paie pas de frais de greffe.

Le juge examine chaque dossier selon ses circonstances. Dans la pratique établie, 3 mois d'arriérés de loyer suffisent en général pour résilier le bail, mais ce n'est pas une règle automatique. Dans la défense, ces points comptent :

• quelle part de la dette a été payée et comment le reste sera payé,
• s'il existe un accord d'échelonnement ou une procédure de dettes engagée par la commune,
• si le bailleur a respecté son obligation de signalement à la commune,
• si des enfants ou une personne dépendante vivent dans le logement,
• la raison pour laquelle la dette est apparue, par exemple une perte d'emploi, une allocation versée en retard ou un divorce.

Dans certains cas, au lieu de résilier le bail tout de suite, le juge peut faire dépendre la résiliation du non-respect d'un plan de paiement précis. C'est pourquoi il est important de se présenter à l'audience avec une lettre du conseiller en dettes de la commune ou avec un plan de paiement concret.

Après la décision

Quand l'expulsion est prononcée, le deurwaarderhuissier de justice signifie la décision au locataire et lui indique le délai pour quitter le logement. Dans les décisions, ce délai est le plus souvent fixé à 14 jours après la signification ; mais le juge peut en prévoir un autre. C'est le délai écrit dans ta propre décision qui compte.

Un hoger beroepappel est possible contre la décision dans les 3 mois. Mais les décisions d'expulsion sont en général déclarées "uitvoerbaar bij voorraad", c'est-à-dire exécutoires même pendant la procédure d'appel. Un appel exige un avocat. Pour les revenus modestes, la plus grande partie des frais d'avocat est prise en charge par la Raad voor Rechtsbijstand.

Si toute la dette et tous les frais sont payés après la décision, le bailleur peut renoncer à l'expulsion, mais il n'y est pas obligé. S'il y renonce, c'est en général par un accord écrit de dernière chance. Les conditions de cet accord doivent être respectées sans exception.

Les affaires restées dans le logement le jour de l'expulsion sont stockées par la commune pendant une durée déterminée. Nous te conseillons de demander à la commune, avant l'expulsion, dans quelles conditions et dans quel délai elles peuvent être récupérées.

À quoi faire attention dans la lettre

• L'expéditeur. Bailleur, société de recouvrement, deurwaarderhuissier de justice ou commune : la marche à suivre dépend de qui envoie la lettre.
• Le détail de la dette. Loyer, incassokostenfrais de recouvrement, intérêts et frais du deurwaarderhuissier de justice doivent apparaître comme des postes distincts. Si des mois que tu as payés figurent comme dette, tu peux le contester avec ton relevé bancaire.
• Les dates. Le délai de 14 jours de la veertiendagenbrieflettre des quatorze jours · Le dernier avertissement obligatoire avant que des frais de recouvrement puissent être ajoutés, la date d'audience dans la dagvaardingassignation en justice et la date d'expulsion dans la signification.
• Le numéro de référence. À utiliser pour chaque paiement et chaque courrier.

Le rôle de Letrin avec ces lettres

Letrin lit la photo de la lettre sur le téléphone et en explique le contenu dans ta langue : qui envoie la lettre, à quelle étape de la procédure tu te trouves, quelle part de la dette est du loyer et quelle part des frais, ce qui se passe à quelle date. Pour demander un échelonnement ou expliquer ta situation au bailleur, Letrin prépare un brouillon de réponse en néerlandais formel, avec la traduction à côté.

Il pose des rappels pour les dates de la lettre : 7 jours avant, 2 jours avant et le matin du dernier jour. La date d'audience de la dagvaardingassignation en justice fait partie des dates qu'il ne faut surtout pas manquer.

La photo ne quitte pas le téléphone. Pas besoin de créer un compte ; les premières explications sont gratuites.

Où trouver de l'aide

Si tu as reçu une dagvaardingassignation en justice, nous te conseillons de contacter sans attendre le Juridisch Loket ; le conseil est gratuit. La schuldhulpverleningaide gratuite de la commune pour les dettes de la commune et les sociaal raadslieden sont gratuits eux aussi. Letrin ne donne pas de conseil juridique ; il rend la lettre compréhensible et aide à suivre les délais. Vérifie toujours les montants et les dates sur l'original de la lettre.