Affitto arretrato e ontruiming: come si svolge uno sfratto, passo per passo

Nei Paesi Bassi il proprietario non può mandare via di sua iniziativa un inquilino che ha affitti arretrati. Cambiare la serratura, portare fuori le sue cose o staccare luce e acqua è illegale. Per uno sfratto servono una sentenza del kantonrechtergiudice di pace e un deurwaarderufficiale giudiziario che la esegua. La procedura richiede tempo, e in ogni fase l'inquilino ha strade a cui ricorrere.

In questo articolo esaminiamo le lettere che arrivano per un affitto arretrato, nell'ordine in cui arrivano.

L'ordine delle lettere

Con un affitto arretrato la procedura segue di solito l'ordine qui sotto. In ogni fase il debito si può ancora sistemare; ma ogni fase in più aggiunge nuove spese.

1. Betalingsherinneringpromemoria di pagamento. Il primo promemoria, che segnala che l'affitto non è stato pagato; non comporta spese.
2. Veertiendagenbrieflettera dei quattordici giorni · L'ultimo avviso obbligatorio prima che si possano aggiungere spese di riscossione. Prima che si possano aggiungere spese di riscossione, la legge impone di mandare al debitore una lettera che gli concede 14 giorni per pagare. Se in quel termine non paga, si aggiungono le incassokostenspese di riscossione; sono almeno 40 euro.
3. Segnalazione al comune. Il proprietario segnala la situazione al comune quando l'arretrato supera i 30 giorni e dopo aver mandato almeno un promemoria scritto.
4. Lettera del deurwaarderufficiale giudiziario. Il credito è stato affidato a un ufficiale giudiziario e al debito si aggiungono nuove spese.
5. Dagvaardingcitazione in giudizio. Il proprietario cita l'inquilino davanti al kantonrechtergiudice di pace per la risoluzione del contratto e lo sfratto.
6. Vonnissentenza. Il giudice decide.
7. Notifica e ontruimingsfratto. Il deurwaarderufficiale giudiziario notifica la sentenza e comunica la data dello sfratto.

La lettera del comune

Dal 1 gennaio 2021 le woningcorporaties e i proprietari privati sono obbligati a segnalare presto l'affitto arretrato al comune. Questa procedura si chiama vroegsignaleringsegnalazione precoce · La segnalazione dell'affitto arretrato al comune da parte del proprietario. Il proprietario cerca prima di contattare l'inquilino, manda almeno un promemoria scritto e fa la segnalazione quando l'arretrato supera i 30 giorni.

Ricevuta la segnalazione, il comune deve offrire aiuto all'inquilino entro 4 settimane. L'offerta può arrivare per lettera, per telefono o con la visita a casa di un incaricato. Non si è obbligati ad accettarla, e il servizio è gratuito.

Questa lettera non è una sanzione né un controllo. Il comune non riscuote il debito; offre sostegno per risolverlo.

Le prime cose da fare

Contatta il proprietario e chiedi un piano di pagamento scritto. Le woningcorporaties valutano spesso le richieste di rateizzazione e di solito hanno regole proprie per farlo. Ti consigliamo di avere l'accordo per iscritto e di pagare puntualmente sia l'affitto mensile sia la rata. Un nuovo ritardo può far saltare l'accordo.

Controlla il tuo diritto alla huurtoeslagcontributo per l'affitto. Se il tuo reddito è sceso, potresti avere diritto al contributo per l'affitto, o a un contributo più alto. La domanda si presenta a Dienst Toeslagen. Il contributo si calcola dal mese in cui i requisiti sono soddisfatti e si può chiedere anche in un secondo momento; ma prima si fa domanda, prima inizia il pagamento.

Se hai più debiti, rivolgiti al comune. La schuldhulpverleningaiuto gratuito del comune per i debiti è gratuita e il consulente per i debiti tratta con i creditori al posto tuo. Se necessario, il consulente può chiedere al tribunale una misura provvisoria che sospende lo sfratto per al massimo 6 mesi. Questa possibilità è prevista dalla Faillissementswet, che regola anche la Wsnpristrutturazione legale dei debiti, e la richiesta la fa il consulente per i debiti, non l'inquilino.

Quando arriva una dagvaardingcitazione in giudizio

Nella dagvaardingcitazione in giudizio c'è una data di udienza oppure un ultimo giorno per la difesa scritta. Quella data non va mancata per nessun motivo. Senza difesa il giudice decide senza sentire l'inquilino (versteksentenza in contumacia · Una decisione presa senza sentire il convenuto, quando questi non ha presentato difesa), e in quella sentenza le richieste del proprietario vengono di solito accolte così come sono.

Davanti al kantonrechtergiudice di pace non è obbligatorio farsi rappresentare da un avvocato. La difesa (verweerdifesa) si può presentare per iscritto oppure a voce in udienza. Davanti al kantonrechtergiudice di pace la parte convenuta non paga il contributo unificato.

Il giudice valuta ogni caso nelle sue circostanze. Nella prassi consolidata 3 mesi di affitto arretrato bastano di solito per risolvere il contratto, ma non è una regola automatica. Nella difesa contano questi punti:

• quanta parte del debito è stata pagata e come verrà pagato il resto,
• se esiste un accordo di rateizzazione o un percorso sui debiti avviato tramite il comune,
• se il proprietario ha rispettato l'obbligo di segnalazione al comune,
• se nella casa vivono bambini o una persona non autosufficiente,
• per quale motivo è nato il debito; per esempio la perdita del lavoro, un sussidio arrivato in ritardo o un divorzio.

In alcuni casi il giudice, invece di risolvere subito il contratto, può legare la risoluzione al mancato rispetto di un piano di pagamento preciso. Per questo è importante presentarsi all'udienza con una lettera del consulente per i debiti del comune o con un piano di pagamento concreto.

Dopo la sentenza

Quando lo sfratto viene disposto, il deurwaarderufficiale giudiziario notifica la sentenza all'inquilino e gli comunica il termine per lasciare la casa. Nelle sentenze questo termine è fissato di solito in 14 giorni dalla notifica; ma il giudice può stabilirne uno diverso. Vale il termine scritto nella tua sentenza.

Contro la sentenza si può proporre hoger beroepappello entro 3 mesi. Le sentenze di sfratto però sono di solito dichiarate "uitvoerbaar bij voorraad", cioè eseguibili anche mentre l'appello è in corso. Per l'appello serve un avvocato. Con un reddito basso, gran parte del costo dell'avvocato è coperta dalla Raad voor Rechtsbijstand.

Se dopo la sentenza vengono pagati tutto il debito e tutte le spese, il proprietario può rinunciare allo sfratto, ma non è obbligato a farlo. Se rinuncia, di solito lo mette per iscritto in un accordo di ultima possibilità. Le condizioni di quell'accordo vanno rispettate senza eccezioni.

Le cose rimaste in casa il giorno dello sfratto vengono custodite dal comune per un periodo determinato. Ti consigliamo di chiedere al comune, prima dello sfratto, a quali condizioni ed entro quando si possono riavere.

A cosa fare attenzione nella lettera

• Il mittente. Proprietario, società di recupero crediti, deurwaarderufficiale giudiziario o comune: la strada da seguire dipende da chi manda la lettera.
• Il dettaglio del debito. Affitto, incassokostenspese di riscossione, interessi e spese del deurwaarderufficiale giudiziario devono comparire come voci separate. Se risultano come debito mesi che hai pagato, puoi contestarlo con l'estratto conto.
• Le date. Il termine di 14 giorni della veertiendagenbrieflettera dei quattordici giorni · L'ultimo avviso obbligatorio prima che si possano aggiungere spese di riscossione, la data di udienza nella dagvaardingcitazione in giudizio e la data dello sfratto nella notifica.
• Il numero di riferimento. Va usato in ogni pagamento e in ogni comunicazione.

Il ruolo di Letrin con queste lettere

Letrin legge la foto della lettera sul telefono e ne spiega il contenuto nella tua lingua: chi manda la lettera, a che punto della procedura ti trovi, quanta parte del debito è affitto e quanta spese, cosa succede in quale data. Per chiedere una rateizzazione o spiegare la tua situazione al proprietario, prepara una bozza di risposta in olandese formale, con la traduzione accanto.

Imposta promemoria per le date della lettera: 7 giorni prima, 2 giorni prima e la mattina dell'ultimo giorno. La data di udienza nella dagvaardingcitazione in giudizio è tra quelle da non mancare in nessun caso.

La foto non esce dal telefono. Non serve creare un account; le prime spiegazioni sono gratuite.

Dove trovare aiuto

Se hai ricevuto una dagvaardingcitazione in giudizio, ti consigliamo di contattare subito il Juridisch Loket; la consulenza è gratuita. Anche la schuldhulpverleningaiuto gratuito del comune per i debiti del comune e i sociaal raadslieden sono gratuiti. Letrin non dà consulenza legale; rende comprensibile la lettera e aiuta a tenere d'occhio i termini. Controlla sempre importi e date sulla lettera originale.