Aluguel atrasado e ontruiming: como funciona o despejo, passo a passo

Nos Países Baixos, o proprietário não pode, por decisão própria, tirar de casa um inquilino com aluguel atrasado. Trocar a fechadura, colocar os pertences na rua ou cortar a luz e a água é ilegal. Para o despejo são necessários uma decisão do kantonrechterjuiz de primeira instância e um deurwaarderoficial de justiça que a execute. O processo leva tempo e, em cada fase, o inquilino tem caminhos a que pode recorrer.

Neste artigo percorremos as cartas que chegam por causa do aluguel atrasado, na ordem em que chegam.

A ordem das cartas

Com aluguel atrasado, o processo em geral segue a ordem abaixo. Em qualquer fase é possível resolver a dívida; mas cada fase que avança acrescenta novos custos.

1. Betalingsherinneringlembrete de pagamento. É o primeiro lembrete de que o aluguel não foi pago e não tem custos.
2. Veertiendagenbriefcarta dos 14 dias · O último aviso obrigatório antes de serem acrescentados custos de cobrança. A lei exige que, antes de serem acrescentados custos de cobrança, o devedor receba uma carta com um prazo de pagamento de 14 dias. Se não houver pagamento nesse prazo, são somados incassokostencustos de cobrança, que são de no mínimo 40 euros.
3. Comunicação à prefeitura. O proprietário comunica a situação à prefeitura quando o atraso passa de 30 dias e depois de ter enviado pelo menos um lembrete por escrito.
4. Carta do deurwaarderoficial de justiça. A cobrança passou para um oficial de justiça e a dívida ganha novos custos.
5. Dagvaardingcitação judicial. O proprietário chama o inquilino perante o kantonrechterjuiz de primeira instância para pedir a rescisão do contrato de aluguel e o despejo.
6. Vonnissentença. O juiz decide.
7. Notificação e ontruimingdespejo. O deurwaarderoficial de justiça notifica a decisão e comunica a data do despejo.

A carta da prefeitura

Desde 1 de janeiro de 2021, as woningcorporaties e os proprietários privados são obrigados a comunicar cedo à prefeitura os aluguéis atrasados. Isso se chama vroegsignaleringsinalização precoce · A comunicação do aluguel atrasado à prefeitura pelo proprietário. O proprietário primeiro tenta entrar em contato com o inquilino, envia pelo menos um lembrete por escrito e só faz a comunicação depois que o atraso passa de 30 dias.

Depois de receber a comunicação, a prefeitura precisa apresentar ao inquilino uma proposta de ajuda no prazo de 4 semanas. A proposta pode chegar por carta, por telefone ou com a visita de um profissional à casa. Aceitar não é obrigatório, e o serviço é gratuito.

Essa carta não é uma punição nem uma fiscalização. A prefeitura não cobra a dívida; ela oferece apoio para resolvê-la.

O que fazer primeiro

Entre em contato com o proprietário e peça um plano de parcelamento por escrito. As woningcorporaties analisam com frequência pedidos de parcelamento e costumam ter regras próprias para isso. Sugerimos que você guarde o acordo por escrito e pague em dia tanto o aluguel mensal como a parcela. Um novo atraso pode derrubar o acordo.

Confira seu direito ao huurtoeslagauxílio para o aluguel. Se sua renda caiu, você pode ter passado a ter direito ao auxílio para o aluguel, ou a um valor maior. O pedido é feito ao Dienst Toeslagen. O auxílio é calculado a partir do mês em que as condições são cumpridas e também pode ser pedido mais tarde; mas pedir cedo significa que o pagamento também começa cedo.

Se você tem várias dívidas, procure a prefeitura. A schuldhulpverleningajuda gratuita da prefeitura com dívidas é gratuita e o consultor de dívidas fala com os credores em seu nome. Se for necessário, o consultor pode pedir ao tribunal uma medida provisória que suspende o despejo por no máximo 6 meses. Essa possibilidade está prevista na Faillissementswet, que também regula a Wsnpreestruturação legal de dívidas, e quem faz o pedido é o consultor de dívidas, não o inquilino.

Quando chega uma dagvaardingcitação judicial

A dagvaardingcitação judicial indica a data da audiência ou o último dia para a defesa por escrito. Essa data não pode passar de jeito nenhum. Sem defesa, o juiz decide sem ouvir o inquilino (verstekdecisão à revelia · Decisão tomada sem ouvir o réu, quando ele não apresenta defesa) e, nessa decisão, os pedidos do proprietário em geral são aceitos do jeito que foram feitos.

Perante o kantonrechterjuiz de primeira instância não é obrigatório ter advogado. A defesa (verweerdefesa) pode ser feita por escrito ou oralmente na audiência. No kantonrechterjuiz de primeira instância, a parte ré não paga custas judiciais.

O juiz avalia cada processo à luz das suas circunstâncias. Na prática consolidada, 3 meses de aluguel atrasado em geral bastam para rescindir o contrato, mas isso não é uma regra automática. Na defesa pesam os seguintes pontos:

• quanto da dívida já foi pago e como o restante será pago,
• se existe um acordo de parcelamento ou um processo de dívidas iniciado por meio da prefeitura,
• se o proprietário cumpriu a obrigação de comunicar à prefeitura,
• se moram na casa crianças ou alguém que precise de cuidados,
• por que a dívida surgiu; por exemplo, a perda do emprego, um benefício social pago com atraso ou um divórcio.

Em alguns casos, em vez de rescindir o contrato de imediato, o juiz pode condicionar a rescisão ao descumprimento de um plano de pagamentos definido. Por isso é importante ir à audiência com uma carta do consultor de dívidas da prefeitura ou com um plano de pagamentos concreto.

Depois da decisão

Quando o despejo é decretado, o deurwaarderoficial de justiça notifica a decisão ao inquilino e comunica o prazo para deixar a casa. Nas decisões, esse prazo na maioria dos casos é de 14 dias a contar da notificação; mas o juiz pode definir outro. Vale o prazo que está escrito na sua decisão.

Contra a decisão cabe hoger beroeprecurso de apelação no prazo de 3 meses. Mas as decisões de despejo em geral são proferidas "uitvoerbaar bij voorraad", ou seja, podem ser executadas enquanto o recurso está em andamento. Para o recurso é preciso advogado. Para quem tem renda baixa, a Raad voor Rechtsbijstand cobre a maior parte do custo do advogado.

Se, depois da decisão, a dívida e os custos forem pagos por completo, o proprietário pode desistir do despejo, mas não é obrigado a fazer isso. Se desistir, isso em geral fica registrado num acordo por escrito de última chance. As condições desse acordo precisam ser cumpridas sem falhas.

Os pertences que ficarem na casa no dia do despejo são guardados pela prefeitura durante um certo período. Sugerimos que você pergunte à prefeitura, antes do despejo, em que condições e em que prazo pode retirá-los.

O que ver na carta

• O remetente. Proprietário, empresa de cobrança, deurwaarderoficial de justiça ou prefeitura: o caminho a seguir depende de quem envia.
• O detalhamento da dívida. Aluguel, incassokostencustos de cobrança, juros e custos do deurwaarderoficial de justiça devem aparecer em linhas separadas. Se meses que você pagou aparecem como dívida, você pode contestar com o extrato bancário.
• As datas. O prazo de 14 dias da veertiendagenbriefcarta dos 14 dias · O último aviso obrigatório antes de serem acrescentados custos de cobrança, a data da audiência na dagvaardingcitação judicial e a data do despejo na notificação.
• O número de referência. É usado em cada pagamento e em cada carta.

O papel do Letrin nessas cartas

O Letrin lê a foto da carta no celular e explica o conteúdo na sua língua: de quem vem a carta, em que fase do processo você está, quanto da dívida é aluguel e quanto são custos, o que acontece em qual data. Para pedir parcelamento ou explicar sua situação ao proprietário, ele prepara um rascunho de resposta em neerlandês formal, com a tradução do lado.

Ele programa lembretes para as datas da carta: 7 dias antes, 2 dias antes e na manhã do último dia. A data da audiência na dagvaardingcitação judicial é uma das primeiras que não podem ser perdidas.

A foto não sai do celular. Não é preciso criar conta; as primeiras explicações são gratuitas.

Apoio

Se você recebeu uma dagvaardingcitação judicial, sugerimos que entre em contato sem demora com o Juridisch Loket; a orientação é gratuita. A schuldhulpverleningajuda gratuita da prefeitura com dívidas da prefeitura e os sociaal raadslieden também são gratuitos. O Letrin não dá parecer jurídico; ele torna a carta compreensível e ajuda a acompanhar os prazos. Confira sempre os valores e as datas na carta original.