Deuda de alquiler y ontruiming: cómo avanza un desahucio, paso a paso

En los Países Bajos, el casero no puede sacar por su cuenta de la vivienda a un inquilino que debe alquiler. Cambiar la cerradura, sacar sus cosas o cortar la luz y el agua es ilegal. Para un desahucio hace falta una sentencia del kantonrechterjuez de distrito y un deurwaarderagente judicial que la ejecute. El proceso lleva tiempo, y en cada fase el inquilino tiene vías a las que acudir.

En este artículo repasamos las cartas que llegan por una deuda de alquiler en el orden en que suelen llegar.

El orden de las cartas

Cuando hay deuda de alquiler, el proceso suele seguir el orden siguiente. En cada fase se puede resolver la deuda; pero cada fase que se avanza añade gastos nuevos.

1. Betalingsherinneringrecordatorio de pago. Es el primer recordatorio, avisa de que el alquiler no se ha pagado y no lleva gastos.
2. Veertiendagenbriefcarta de catorce días · El último aviso obligatorio antes de que se puedan añadir gastos de cobro. Antes de que se puedan añadir gastos de cobro, la ley obliga a enviar al deudor una carta que le da 14 días para pagar. Si no se paga en ese plazo, se añaden incassokostengastos de cobro; como mínimo son 40 euros.
3. Aviso al ayuntamiento. El casero comunica la situación al ayuntamiento cuando la deuda supera los 30 días y después de haber enviado al menos un recordatorio por escrito.
4. Carta del deurwaarderagente judicial. La deuda se ha pasado a un agente judicial y se suman nuevos gastos.
5. Dagvaardingcitación judicial. El casero cita al inquilino ante el kantonrechterjuez de distrito para pedir la resolución del contrato y el desahucio.
6. Vonnissentencia. El juez dicta sentencia.
7. Notificación y ontruimingdesahucio. El deurwaarderagente judicial notifica la sentencia y comunica la fecha del desahucio.

La carta del ayuntamiento

Desde el 1 de enero de 2021, las woningcorporaties y los caseros particulares están obligados a comunicar pronto la deuda de alquiler al ayuntamiento. A esto se le llama vroegsignaleringaviso temprano · La comunicación de la deuda de alquiler al ayuntamiento por parte del casero. El casero intenta primero contactar con el inquilino, envía al menos un recordatorio por escrito y hace la comunicación cuando la deuda supera los 30 días.

Una vez recibido el aviso, el ayuntamiento tiene que ofrecer ayuda al inquilino en un plazo de 4 semanas. La oferta puede llegar por carta, por teléfono o con la visita a domicilio de un empleado municipal. No es obligatorio aceptarla, y el servicio es gratuito.

Esta carta no es una sanción ni una inspección. El ayuntamiento no cobra la deuda; ofrece apoyo para resolverla.

Lo primero que hay que hacer

Ponte en contacto con el casero y pide un plan de pagos por escrito. Las woningcorporaties estudian a menudo las peticiones de pago a plazos y suelen tener un sistema propio para ello. Te recomendamos conseguir el acuerdo por escrito y pagar a tiempo tanto el alquiler mensual como la cuota. Un nuevo retraso puede hacer que el acuerdo se rompa.

Comprueba tu derecho a huurtoeslagayuda para el alquiler. Si tus ingresos han bajado, puede que ahora tengas derecho a la ayuda para el alquiler o a una ayuda mayor. La solicitud se presenta ante Dienst Toeslagen. La ayuda se calcula desde el mes en que se cumplen los requisitos y también puede pedirse con efecto retroactivo; pero cuanto antes se pida, antes empieza el pago.

Si tienes varias deudas, acude al ayuntamiento. La schuldhulpverleningayuda gratuita del ayuntamiento con deudas es gratuita y el asesor de deudas negocia con los acreedores en tu nombre. Si hace falta, el asesor puede pedir al tribunal una medida provisional que detiene el desahucio durante 6 meses como máximo. Esta posibilidad está en la Faillissementswet, que regula también la Wsnpreestructuración legal de deudas, y la solicitud la presenta el asesor de deudas, no el inquilino.

Cuando llega una dagvaardingcitación judicial

La dagvaardingcitación judicial indica una fecha de vista o un último día para presentar la defensa por escrito. Esa fecha no se puede dejar pasar bajo ningún concepto. Si no hay defensa, el juez decide sin oír al inquilino (versteksentencia en rebeldía · Una resolución dictada sin oír al demandado cuando este no ha presentado defensa) y en esa sentencia se suelen aceptar tal cual las peticiones del casero.

Ante el kantonrechterjuez de distrito no es obligatorio ir con abogado. La defensa (verweerdefensa) puede presentarse por escrito o de palabra en la vista. Ante el kantonrechterjuez de distrito, la parte demandada no paga tasa judicial.

El juez valora cada caso según sus circunstancias. En la práctica asentada, 3 meses de alquiler impagado suelen considerarse suficientes para resolver el contrato, pero no es una regla automática. En la defensa pesan estos puntos:

• cuánto de la deuda se ha pagado y cómo se pagará el resto,
• si hay un acuerdo de pago a plazos o un proceso de deudas iniciado a través del ayuntamiento,
• si el casero cumplió su obligación de avisar al ayuntamiento,
• si en la vivienda viven niños o una persona dependiente,
• por qué se generó la deuda; por ejemplo, la pérdida del empleo, una prestación que se retrasó o un divorcio.

En algunos casos, en vez de resolver el contrato de inmediato, el juez puede condicionar la resolución a que no se cumpla un plan de pagos concreto. Por eso es importante llegar a la vista con un escrito del asesor de deudas del ayuntamiento o con un plan de pagos concreto.

Después de la sentencia

Cuando se dicta el desahucio, el deurwaarderagente judicial notifica la sentencia al inquilino y le comunica el plazo para dejar la vivienda. En las sentencias ese plazo suele fijarse en 14 días desde la notificación; pero el juez puede establecer otro. El que vale es el plazo que aparece en tu propia sentencia.

Contra la sentencia se puede presentar hoger beroepapelación en un plazo de 3 meses. Sin embargo, las sentencias de desahucio suelen dictarse "uitvoerbaar bij voorraad", es decir, pueden ejecutarse aunque la apelación siga en curso. Para apelar hace falta abogado. Con ingresos bajos, la Raad voor Rechtsbijstand cubre la mayor parte del coste del abogado.

Si después de la sentencia se paga toda la deuda con sus gastos, el casero puede renunciar al desahucio, pero no está obligado. Si renuncia, suele quedar recogido en un acuerdo escrito de última oportunidad. Las condiciones de ese acuerdo tienen que cumplirse sin excepción.

Las cosas que quedan en la vivienda el día del desahucio las guarda el ayuntamiento durante un tiempo determinado. Te recomendamos preguntar al ayuntamiento, antes del desahucio, en qué condiciones y en qué plazo se pueden recuperar.

En qué fijarse en la carta

• El remitente. Casero, empresa de cobros, deurwaarderagente judicial o ayuntamiento: el camino a seguir depende de quién envía la carta.
• El desglose de la deuda. Alquiler, incassokostengastos de cobro, intereses y gastos del deurwaarderagente judicial deben aparecer como partidas separadas. Si figuran como deuda meses que pagaste, puedes reclamarlo con tu extracto bancario.
• Las fechas. El plazo de 14 días de la veertiendagenbriefcarta de catorce días · El último aviso obligatorio antes de que se puedan añadir gastos de cobro, la fecha de la vista en la dagvaardingcitación judicial y la fecha del desahucio en la notificación.
• El número de referencia. Hay que usarlo en cada pago y en cada escrito.

El papel de Letrin con estas cartas

Letrin lee la foto de la carta en el teléfono y explica su contenido en tu idioma: quién envía la carta, en qué fase del proceso estás, cuánto de la deuda es alquiler y cuánto gastos, qué pasa en qué fecha. Para pedir un pago a plazos o explicar tu situación al casero, prepara un borrador de respuesta en neerlandés formal, con la traducción al lado.

Pone recordatorios para las fechas de la carta: 7 días antes, 2 días antes y la mañana del último día. La fecha de la vista que aparece en la dagvaardingcitación judicial es de las que no se pueden pasar por alto.

La foto no sale del teléfono. No hace falta crear una cuenta; las primeras explicaciones son gratis.

Dónde pedir ayuda

Si has recibido una dagvaardingcitación judicial, te recomendamos ponerte en contacto cuanto antes con Juridisch Loket; el asesoramiento es gratuito. La schuldhulpverleningayuda gratuita del ayuntamiento con deudas del ayuntamiento y los sociaal raadslieden también son gratuitos. Letrin no da asesoramiento jurídico; hace comprensible la carta y ayuda a seguir los plazos. Comprueba siempre los importes y las fechas en la carta original.