Mietrückstand und ontruiming: wie eine Räumung Schritt für Schritt abläuft

In den Niederlanden kann ein Vermieter einen Mieter mit Mietrückstand nicht aus eigener Entscheidung aus der Wohnung holen. Das Schloss auszutauschen, Sachen vor die Tür zu stellen oder Strom und Wasser abzustellen, ist rechtswidrig. Für eine Räumung braucht es ein Urteil des kantonrechterAmtsrichter und einen deurwaarderGerichtsvollzieher, der dieses Urteil vollstreckt. Das dauert, und in jeder Phase gibt es Wege, die der Mieter gehen kann.

In diesem Beitrag gehen wir die Briefe, die wegen Mietschulden kommen, in der Reihenfolge durch, in der sie eintreffen.

Die Reihenfolge der Briefe

Bei Mietschulden läuft das Verfahren meist in der folgenden Reihenfolge ab. In jeder Phase lässt sich die Schuld noch regeln, aber jede weitere Phase bringt neue Kosten.

1. BetalingsherinneringZahlungserinnerung. Die erste Erinnerung, dass die Miete nicht bezahlt wurde, ohne Kosten.
2. VeertiendagenbriefVierzehn-Tage-Brief · Die letzte Warnung, die verschickt werden muss, bevor Inkassokosten hinzukommen dürfen. Das Gesetz schreibt einen Brief vor, der dem Schuldner 14 Tage zum Zahlen gibt, bevor Inkassokosten hinzukommen dürfen. Wird in dieser Zeit nicht gezahlt, kommen incassokostenInkassokosten hinzu; sie betragen mindestens 40 Euro.
3. Meldung an die Gemeinde. Ist der Rückstand älter als 30 Tage und wurde mindestens eine schriftliche Erinnerung verschickt, meldet der Vermieter die Lage der Gemeinde.
4. Brief eines deurwaarderGerichtsvollzieher. Die Forderung wurde einem Gerichtsvollzieher übergeben, und zur Schuld kommen neue Kosten hinzu.
5. DagvaardingLadung vor Gericht. Der Vermieter lädt den Mieter vor den kantonrechterAmtsrichter, um den Mietvertrag auflösen und die Wohnung räumen zu lassen.
6. VonnisGerichtsurteil. Der Richter entscheidet.
7. Zustellung und ontruimingRäumung. Der deurwaarderGerichtsvollzieher stellt das Urteil zu und teilt den Räumungstermin mit.

Der Brief von der Gemeinde

Seit dem 1. Januar 2021 müssen Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) und private Vermieter einen Mietrückstand frühzeitig der Gemeinde melden. Das heißt vroegsignaleringFrühmeldung · Der Vermieter meldet den Mietrückstand der Gemeinde. Der Vermieter versucht zuerst, mit dem Mieter Kontakt aufzunehmen, schickt mindestens eine schriftliche Erinnerung und meldet den Rückstand, sobald er älter als 30 Tage ist.

Nach der Meldung muss die Gemeinde dem Mieter innerhalb von 4 Wochen Hilfe anbieten. Das Angebot kann per Brief kommen, telefonisch oder durch einen Hausbesuch eines Mitarbeiters. Du musst es nicht annehmen, und die Hilfe ist kostenlos.

Dieser Brief ist keine Sanktion und keine Kontrolle. Die Gemeinde treibt die Schuld nicht ein; sie bietet Unterstützung an, um sie zu regeln.

Was du zuerst tust

Nimm Kontakt mit dem Vermieter auf und bitte um eine schriftliche Ratenvereinbarung. Wohnungsbaugesellschaften gehen oft auf Ratenanfragen ein und haben dafür meist ein festes Vorgehen. Wir empfehlen, die Vereinbarung schriftlich zu bekommen und sowohl die Monatsmiete als auch die Rate pünktlich zu zahlen. Ein neuer Rückstand kann dazu führen, dass die Vereinbarung hinfällig wird.

Prüfe deinen Anspruch auf huurtoeslagMietzuschuss. Ist dein Einkommen gesunken, hast du vielleicht Anspruch auf Mietzuschuss bekommen, oder auf mehr davon. Den Antrag stellst du bei Dienst Toeslagen. Der Zuschuss wird ab dem Monat berechnet, in dem du die Voraussetzungen erfüllst, und kann auch nachträglich beantragt werden; wer aber früh beantragt, bekommt auch früher Geld.

Gibt es mehr als eine Schuld, wende dich an die Gemeinde. Schuldhulpverleningkostenlose Schuldenhilfe der Gemeinde ist kostenlos, und der Schuldnerberater verhandelt in deinem Namen mit den Gläubigern. Wenn es nötig erscheint, kann der Berater beim Gericht eine vorläufige Regelung beantragen, die die Räumung für höchstens 6 Monate aussetzt. Diese Möglichkeit steht in der Faillissementswet, die auch die Wsnpgesetzliche Schuldensanierung regelt, und den Antrag stellt der Schuldnerberater, nicht der Mieter.

Wenn eine dagvaardingLadung vor Gericht kommt

In der dagvaardingLadung vor Gericht steht ein Verhandlungstermin oder der letzte Tag für eine schriftliche Stellungnahme. Dieses Datum darfst du auf keinen Fall verpassen. Wird keine Verteidigung vorgebracht, entscheidet der Richter, ohne den Mieter anzuhören (verstekVersäumnisurteil · Ein Urteil ohne Anhörung des Beklagten, wenn keine Verteidigung vorgebracht wurde), und in einem solchen Urteil werden die Forderungen des Vermieters meist unverändert zugesprochen.

Vor dem kantonrechterAmtsrichter brauchst du keinen Anwalt. Die Verteidigung (verweerVerteidigung) kann schriftlich oder mündlich in der Verhandlung vorgebracht werden. Beim kantonrechterAmtsrichter zahlt die beklagte Partei keine Gerichtsgebühr.

Der Richter beurteilt jeden Fall nach seinen eigenen Umständen. In der gefestigten Rechtsprechung gilt ein Mietrückstand von 3 Monaten meist als ausreichend, um den Mietvertrag aufzulösen, aber das ist keine automatische Regel. In der Verteidigung zählen diese Punkte:

• wie viel von der Schuld bezahlt ist und wie der Rest bezahlt wird,
• ob es eine Ratenvereinbarung gibt oder ein Schuldenverfahren über die Gemeinde begonnen wurde,
• ob der Vermieter seine Meldepflicht gegenüber der Gemeinde erfüllt hat,
• ob Kinder oder eine pflegebedürftige Person in der Wohnung leben,
• wodurch die Schuld entstanden ist, zum Beispiel Jobverlust, eine verspätete Leistung oder eine Scheidung.

In manchen Fällen löst der Richter den Vertrag nicht sofort auf, sondern macht die Auflösung davon abhängig, dass ein bestimmter Zahlungsplan nicht eingehalten wird. Deshalb ist es wichtig, mit einem Schreiben des Schuldnerberaters der Gemeinde oder mit einem konkreten Zahlungsplan zur Verhandlung zu gehen.

Nach dem Urteil

Wird die Räumung angeordnet, stellt der deurwaarderGerichtsvollzieher dem Mieter das Urteil zu und setzt eine Frist, um die Wohnung zu verlassen. In Urteilen beträgt diese Frist meist 14 Tage ab der Zustellung, der Richter kann aber auch eine andere Frist bestimmen. Maßgeblich ist die Frist in deinem eigenen Urteil.

Gegen das Urteil kann man innerhalb von 3 Monaten hoger beroepBerufung einlegen. Räumungsurteile werden allerdings meist für "uitvoerbaar bij voorraad" erklärt; sie können also vollstreckt werden, während die Berufung noch läuft. Für die Berufung braucht man einen Anwalt. Bei niedrigem Einkommen übernimmt die Raad voor Rechtsbijstand den größten Teil der Anwaltskosten.

Werden die Schuld und alle Kosten nach dem Urteil vollständig bezahlt, kann der Vermieter von der Räumung absehen, muss es aber nicht. Sieht er davon ab, wird das meist in einer schriftlichen Letzte-Chance-Vereinbarung festgehalten. Deren Bedingungen müssen vollständig eingehalten werden.

Sachen, die am Tag der Räumung noch in der Wohnung sind, werden von der Gemeinde für eine bestimmte Zeit eingelagert. Wir empfehlen, dich vor der Räumung bei der Gemeinde zu erkundigen, wie lange sie aufbewahrt werden und unter welchen Bedingungen du sie abholen kannst.

Worauf du im Brief achtest

• Der Absender. Vermieter, Inkassobüro, deurwaarderGerichtsvollzieher oder Gemeinde: welchen Weg du gehst, hängt vom Absender ab.
• Die Aufschlüsselung der Schuld. Miete, incassokostenInkassokosten, Zinsen und Kosten des Gerichtsvollziehers sollten als getrennte Posten erscheinen. Tauchen Monate, die du bezahlt hast, als Rückstand auf, kannst du mit deinem Kontoauszug widersprechen.
• Die Daten. Die Frist von 14 Tagen im veertiendagenbriefVierzehn-Tage-Brief · Die letzte Warnung, die verschickt werden muss, bevor Inkassokosten hinzukommen dürfen, der Verhandlungstermin in der dagvaardingLadung vor Gericht und der Räumungstermin in der Zustellung.
• Die Referenznummer. Sie gehört zu jeder Zahlung und in jedes Schreiben.

Was Letrin bei diesen Briefen tut

Letrin liest das Foto des Briefes auf deinem Handy und erklärt in deiner Sprache, was darin steht: von wem der Brief kommt, in welcher Phase des Verfahrens du bist, wie viel von der Schuld Miete ist und wie viel Kosten, und was an welchem Datum passiert. Um Raten zu beantragen oder dem Vermieter deine Lage zu erklären, erstellt Letrin einen Antwortentwurf in formellem Niederländisch, mit der Übersetzung daneben.

Für die Daten im Brief setzt es Erinnerungen: 7 Tage vorher, 2 Tage vorher und am Morgen des letzten Tages. Der Verhandlungstermin in einer dagvaardingLadung vor Gericht gehört zu den Daten, die man am wenigsten verpassen darf.

Das Foto verlässt dein Handy nicht. Ein Konto ist nicht nötig, und die ersten Erklärungen sind kostenlos.

Hilfe

Hast du eine dagvaardingLadung vor Gericht bekommen, empfehlen wir, dich ohne Verzögerung an das Juridisch Loket zu wenden; die Beratung ist kostenlos. Die schuldhulpverleningkostenlose Schuldenhilfe der Gemeinde und die sociaal raadslieden der Gemeinde sind ebenfalls kostenlos. Letrin gibt keine Rechtsberatung; es macht den Brief verständlich und hilft dir, die Fristen im Blick zu behalten. Prüfe Beträge und Daten immer am Originalbrief.