بدهی اجاره و ontruiming: روند تخلیه گام‌به‌گام چگونه پیش می‌رود

در هلند صاحبخانه نمی‌تواند مستأجری را که بدهی اجاره دارد به تصمیم خودش از خانه بیرون کند. عوض کردن قفل، بیرون گذاشتن وسایل یا قطع برق و آب خلاف قانون است. برای تخلیه، حکم یک kantonrechterقاضی دادگاه بخش و یک deurwaarderمأمور اجرا که آن حکم را اجرا کند لازم است. این روند زمان می‌برد و در هر مرحله‌اش راه‌هایی پیش روی مستأجر هست.

در این نوشته نامه‌هایی را که به سبب بدهی اجاره می‌آیند، به ترتیب رسیدنشان بررسی می‌کنیم.

ترتیب نامه‌ها

در بدهی اجاره، روند معمولاً به این ترتیب پیش می‌رود. در هر مرحله می‌توان بدهی را حل کرد؛ اما هر مرحله‌ای که جلوتر می‌رود هزینه تازه‌ای به بدهی می‌افزاید.

1. Betalingsherinneringیادآوری پرداخت. نخستین یادآوری که اعلام می‌کند اجاره پرداخت نشده و هزینه‌ای ندارد.
2. Veertiendagenbriefنامه ۱۴ روزه · آخرین هشداری که پیش از افزودن هزینه وصول باید فرستاده شود. قانون مقرر می‌کند پیش از افزودن هزینه وصول، نامه‌ای برای بدهکار فرستاده شود که ۱۴ روز مهلت پرداخت می‌دهد. اگر در این مدت پرداختی نشود، incassokostenهزینه وصول افزوده می‌شود؛ این هزینه دست‌کم ۴۰ یورو است.
3. گزارش به شهرداری. صاحبخانه وقتی بدهی از ۳۰ روز بگذرد و دست‌کم یک یادآوری کتبی فرستاده باشد، موضوع را به شهرداری گزارش می‌دهد.
4. نامه deurwaarderمأمور اجرا. طلب به مأمور اجرا سپرده شده است و هزینه‌های تازه‌ای به بدهی افزوده می‌شود.
5. Dagvaardingاحضاریه دادگاه. صاحبخانه برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه، مستأجر را به حضور kantonrechterقاضی دادگاه بخش فرا می‌خواند.
6. Vonnisحکم دادگاه. قاضی حکم می‌دهد.
7. ابلاغ و ontruimingتخلیه. Deurwaarderمأمور اجرا حکم را ابلاغ می‌کند و تاریخ تخلیه را اعلام می‌کند.

نامه‌ای که از شهرداری می‌آید

از ۱ ژانویه ۲۰۲۱ woningcorporatieها و صاحبخانه‌های خصوصی موظف‌اند بدهی اجاره را در مرحله‌ای زود به شهرداری گزارش دهند. به این کار vroegsignaleringاعلام زودهنگام · گزارش بدهی اجاره از سوی صاحبخانه به شهرداری می‌گویند. صاحبخانه نخست می‌کوشد با مستأجر تماس بگیرد، دست‌کم یک یادآوری کتبی می‌فرستد و پس از گذشتن بدهی از ۳۰ روز گزارش می‌دهد.

شهرداری پس از دریافت گزارش موظف است ظرف ۴ هفته به مستأجر پیشنهاد کمک بدهد. این پیشنهاد ممکن است با نامه، تلفن یا دیدار یک کارمند در خانه برسد. پذیرفتن آن اجباری نیست و خدمت رایگان است.

این نامه جنبه مجازات یا بازرسی ندارد. شهرداری بدهی را وصول نمی‌کند؛ برای حل شدن آن کمک پیشنهاد می‌دهد.

نخستین کارها

با صاحبخانه تماس بگیر و طرح قسطی کتبی بخواه. Woningcorporatieها درخواست قسط را زیاد بررسی می‌کنند و بیشتر وقت‌ها روال مشخصی دارند. پیشنهاد می‌کنیم توافق را کتبی بگیری و هم اجاره ماهانه و هم قسط را به‌موقع بپردازی. تأخیر تازه ممکن است توافق را به هم بزند.

حق huurtoeslagکمک‌هزینه اجاره را بررسی کن. اگر درآمدت کم شده، ممکن است حق کمک‌هزینه اجاره برایت پیدا شده یا بیشتر شده باشد. درخواست به Dienst Toeslagen داده می‌شود. کمک‌هزینه از ماهی که شرایط فراهم شده حساب می‌شود و بعداً هم می‌توان آن را خواست؛ اما درخواست زودتر یعنی پرداخت هم زودتر آغاز می‌شود.

اگر چند بدهی داری، به شهرداری مراجعه کن. Schuldhulpverleningکمک رایگان شهرداری برای بدهی رایگان است و مشاور بدهی از طرف تو با طلبکاران گفت‌وگو می‌کند. اگر لازم باشد، مشاور می‌تواند برای یک ترتیب موقت که تخلیه را حداکثر ۶ ماه متوقف می‌کند، به دادگاه درخواست بدهد. این امکان در Faillissementswet آمده است که Wsnpطرح قانونی تسویه بدهی را هم تنظیم می‌کند و درخواستش را مشاور بدهی می‌دهد، نه مستأجر.

وقتی dagvaardingاحضاریه دادگاه می‌رسد

در dagvaardingاحضاریه دادگاه تاریخ جلسه دادگاه یا آخرین روز برای دفاع کتبی آمده است. این تاریخ به هیچ وجه نباید از دست برود. اگر دفاعی نشود، قاضی بدون شنیدن مستأجر حکم می‌دهد (verstekحکم غیابی · حکمی که بدون شنیدن خوانده صادر می‌شود، وقتی دفاعی نکرده است) و در این حکم خواسته‌های صاحبخانه معمولاً همان‌طور که هست پذیرفته می‌شود.

در برابر kantonrechterقاضی دادگاه بخش داشتن وکیل الزامی نیست. دفاع (verweerدفاع) را می‌توان کتبی یا شفاهی در جلسه ارائه داد. در kantonrechterقاضی دادگاه بخش خوانده هزینه دادرسی نمی‌پردازد.

قاضی هر پرونده را با شرایط خودش می‌سنجد. در رویه جاافتاده بدهی ۳ ماه اجاره معمولاً برای فسخ قرارداد کافی دانسته می‌شود، اما این قاعده‌ای خودکار نیست. در دفاع این نکته‌ها اهمیت دارند:

• چه مقدار از بدهی پرداخت شده و بقیه چگونه پرداخت خواهد شد،
• آیا توافق قسطی یا روند بدهی‌ای که از طریق شهرداری آغاز شده وجود دارد،
• آیا صاحبخانه تکلیف گزارش به شهرداری را انجام داده است،
• آیا کودک یا فردی نیازمند مراقبت در خانه زندگی می‌کند،
• بدهی به چه دلیلی پیش آمده؛ برای نمونه از دست دادن کار، کمک‌هزینه‌ای که دیر رسیده یا جدایی.

قاضی گاهی به‌جای فسخ فوری قرارداد، فسخ را به این شرط وابسته می‌کند که یک طرح پرداخت مشخص رعایت نشود. از این نظر رفتن به جلسه با نامه‌ای از مشاور بدهی شهرداری یا یک طرح پرداخت مشخص اهمیت دارد.

پس از حکم

وقتی حکم تخلیه صادر می‌شود، deurwaarderمأمور اجرا آن را به مستأجر ابلاغ می‌کند و مهلتی برای خالی کردن خانه اعلام می‌کند. در حکم‌ها این مهلت بیشتر وقت‌ها ۱۴ روز از ابلاغ تعیین می‌شود؛ اما قاضی ممکن است مهلت دیگری هم بگذارد. مهلت معتبر همان است که در حکم خودت نوشته شده.

علیه حکم می‌توان ظرف ۳ ماه hoger beroepتجدیدنظر داد. اما حکم‌های تخلیه معمولاً "uitvoerbaar bij voorraad" صادر می‌شوند؛ یعنی حتی در جریان تجدیدنظر هم قابل اجرا هستند. برای تجدیدنظر وکیل لازم است. برای کسانی که درآمد کمی دارند، بخش بزرگ هزینه وکیل را Raad voor Rechtsbijstand می‌پردازد.

اگر پس از حکم تمام بدهی و هزینه‌ها پرداخت شود، صاحبخانه می‌تواند از تخلیه بگذرد، اما مجبور به این کار نیست. اگر بگذرد، این معمولاً با یک توافق کتبی آخرین فرصت ثبت می‌شود. شرایط این توافق باید بی‌کم‌وکاست رعایت شود.

وسایلی که روز تخلیه در خانه می‌ماند، مدتی از سوی شهرداری نگهداری می‌شود. پیشنهاد می‌کنیم شرایط و مهلت پس گرفتن وسایل را پیش از تخلیه از شهرداری بپرسی.

آنچه در نامه باید به آن توجه کرد

• فرستنده. صاحبخانه، شرکت وصول، deurwaarderمأمور اجرا یا شهرداری: راهی که باید رفت بسته به فرستنده فرق می‌کند.
• ریز بدهی. اجاره، incassokostenهزینه وصول، بهره و هزینه‌های deurwaarderمأمور اجرا باید قلم‌های جدا باشند. اگر ماه‌هایی که پرداخته‌ای به‌عنوان بدهی آمده، می‌توانی با صورت‌حساب بانکی اعتراض کنی.
• تاریخ‌ها. مهلت ۱۴ روزه در veertiendagenbriefنامه ۱۴ روزه · آخرین هشداری که پیش از افزودن هزینه وصول باید فرستاده شود، تاریخ جلسه در dagvaardingاحضاریه دادگاه و تاریخ تخلیه در ابلاغ.
• شماره ارجاع. در هر پرداخت و هر مکاتبه باید به کار برود.

نقش Letrin در این نامه‌ها

Letrin عکس نامه را روی گوشی می‌خواند و محتوایش را به زبان تو توضیح می‌دهد: نامه از کیست، در کدام مرحله روند هستی، چه مقدار از بدهی اجاره است و چه مقدار هزینه، و چه روزی چه اتفاقی می‌افتد. برای درخواست قسط یا توضیح وضعیتت به صاحبخانه، پیش‌نویس پاسخی به هلندی رسمی آماده می‌کند؛ ترجمه پیش‌نویس هم در کنارش می‌آید.

برای تاریخ‌های نامه یادآور می‌گذارد: ۷ روز پیش، ۲ روز پیش و صبح روز آخر. تاریخ جلسه در dagvaardingاحضاریه دادگاه در صدر تاریخ‌هایی است که نباید از دست بروند.

عکس از گوشی بیرون نمی‌رود. نیازی به ساختن حساب کاربری نیست؛ توضیح‌های نخست رایگان‌اند.

کمک

اگر dagvaardingاحضاریه دادگاه گرفته‌ای، پیشنهاد می‌کنیم بی‌درنگ با Juridisch Loket تماس بگیری؛ مشاوره رایگان است. خدمت schuldhulpverleningکمک رایگان شهرداری برای بدهی شهرداری و sociaal raadslieden آن هم رایگان‌اند. Letrin مشاوره حقوقی نمی‌دهد؛ نامه را قابل‌فهم می‌کند و به پیگیری مهلت‌ها کمک می‌کند. مبالغ و تاریخ‌ها را همیشه با اصل نامه مقایسه کن.