Huurverhoging: co mówi list o podwyżce czynszu i kiedy można się sprzeciwić?
Opublikowano: 31 sierpnia 2026 · 5 min czytania · Zespół Letrin
Holenderskie słowa w tym wpisie
Najedź w tekście na podkreślone słowo (na telefonie dotknij) i od razu zobacz, co znaczy.
| Słowo | Znaczenie |
|---|---|
| huurverhoging | podwyżka czynszu |
| huurverhogingsvoorstel | propozycja podwyżki czynszu · Oficjalna nazwa listu; dopóki propozycja nie zostanie przyjęta, podwyżka nie obowiązuje |
| kale huur | goły czynsz · Sam czynsz za mieszkanie, bez kosztów usług i energii |
| servicekosten | koszty usług · Doliczane do czynszu; mają własne zasady |
| ingangsdatum | dzień wejścia w życie · Dzień, od którego zaczyna się podwyżka; sprzeciw trzeba złożyć przed nim |
| sociale huur | czynsz w mieszkaniu socjalnym |
| middenhuur | czynsz w segmencie średnim |
| vrije sector | czynsz na wolnym rynku |
| inkomensafhankelijke huurverhoging | podwyżka czynszu zależna od dochodu · Dodatkowa podwyżka dla gospodarstw o wysokim dochodzie w mieszkaniach socjalnych |
| Huurcommissie | Komisja do spraw Czynszów · Urzędowa instytucja, która rozstrzyga spory o czynsz między najemcą a właścicielem |
| huurtoeslag | dodatek do czynszu |
List o podwyżce czynszu wygląda jak zawiadomienie, ale prawnie jest propozycją (huurverhogingsvoorstelpropozycja podwyżki czynszu · Oficjalna nazwa listu; dopóki propozycja nie zostanie przyjęta, podwyżka nie obowiązuje). Musi być na piśmie i musi dotrzeć do ciebie co najmniej dwa miesiące przed dniem wejścia w życie. W mieszkaniach socjalnych podwyżka zaczyna się zwykle 1 lipca; taki list powinien więc przyjść najpóźniej na początku maja.
Jaka jest górna granica w 2026 roku?
To, która granica obowiązuje, zależy od tego, w jakim segmencie jest wynajmowane przez ciebie mieszkanie.
| Segment | Maksymalna podwyżka | Od kiedy |
|---|---|---|
| Mieszkanie socjalne, kale huurgoły czynsz · Sam czynsz za mieszkanie, bez kosztów usług i energii 350 euro i więcej | 4,1 % | 1 lipca 2026 |
| Mieszkanie socjalne, kale huurgoły czynsz · Sam czynsz za mieszkanie, bez kosztów usług i energii poniżej 350 euro | 25 euro | 1 lipca 2026 |
| Pokój, przyczepa mieszkalna i miejsce pod przyczepę | 4,1 % | 1 lipca 2026 |
| Segment średni (middenhuurczynsz w segmencie średnim) | 6,1 % | 1 stycznia 2026 |
| Wolny rynek (vrije sectorczynsz na wolnym rynku) | 4,4 % | 1 stycznia 2026 |
4,4 % na wolnym rynku wyliczono tak: do niższej z dwóch wartości, inflacji albo podwyżek z układów zbiorowych (na grudzień 2025 inflacja wynosiła 3,4 %), dodaje się jeden punkt. Nawet jeśli w twojej umowie stoi wyższy procent, właściciel nie może przekroczyć tej granicy.
Podwyżka zależna od dochodu. Jeśli mieszkasz w samodzielnym mieszkaniu socjalnym, a dochód twojego gospodarstwa domowego jest wysoki, właściciel może zaproponować stałą kwotę zamiast procentu: przy wysokim średnim dochodzie najwyżej 50 euro miesięcznie, przy wysokim dochodzie najwyżej 100 euro. Bierze się pod uwagę dochód z 2024 roku. W gospodarstwie jednoosobowym granice to 59 504 i 70 149 euro, w wieloosobowym 68 858 i 93 531 euro. Do takiej podwyżki właściciel musi zamówić w Belastingdienst wskaźnik dochodu i dołączyć go do listu.
Co musi stać w liście?
W propozycji podwyżki czynszu muszą się znaleźć:
- stary i nowy kale huurgoły czynsz · Sam czynsz za mieszkanie, bez kosztów usług i energii;
- kwota podwyżki;
- dzień, od którego podwyżka zaczyna obowiązywać (ingangsdatumdzień wejścia w życie · Dzień, od którego zaczyna się podwyżka; sprzeciw trzeba złożyć przed nim);
- informacja, jak możesz się sprzeciwić;
- wskaźnik dochodu z Belastingdienst, jeśli podwyżka jest zależna od dochodu.
Jest jeszcze zasada, której nie ma na tej liście: czynsz można podnieść tylko raz na 12 miesięcy. Jeśli właściciel zawiadomi za późno, podwyżka się przesuwa; gdy 1 lipca przepadnie, przechodzi na 1 września. Przy ulepszeniu mieszkania (woningverbetering) możliwa jest podwyżka poza roczną, ale na to potrzebna jest twoja zgoda.
Jasne jest też, czego właściciel nie może: nie może żądać podwyżki powyżej granicy, nawet gdy tak stoi w umowie, nie może narzucić "nowej umowy z wyższym czynszem" i nie może wypowiedzieć najmu dlatego, że nie zgodziłeś się na podwyżkę.
Sprzeciw: liczy się jedna data, dzień wejścia w życie
W mieszkaniu socjalnym droga wygląda tak: przed dniem wejścia w życie składasz właścicielowi pisemny sprzeciw. Gotowy wzór sprzeciwu z HuurcommissieKomisja do spraw Czynszów · Urzędowa instytucja, która rozstrzyga spory o czynsz między najemcą a właścicielem jest bezpłatny i w zupełności do tego wystarczy.
Dalej to już nie twoja sprawa. Właściciel nie może sam odrzucić twojego sprzeciwu; jeśli obstaje przy podwyżce, musi w ciągu sześciu tygodni od dnia wejścia w życie skierować sprawę do HuurcommissieKomisja do spraw Czynszów · Urzędowa instytucja, która rozstrzyga spory o czynsz między najemcą a właścicielem. Ty sam wniosku nie składasz. Jeśli komisja przyzna rację właścicielowi, dopłacasz podwyżkę wstecz i zostaje przy tobie 25 euro kosztów postępowania; jeśli rację przyznają tobie, tych kosztów nie płacisz.
Ważne powody sprzeciwu to między innymi: w propozycji stoi zły czynsz albo zła data, podwyżka jest wyższa niż ustawowa granica, list w ogóle nie przyszedł albo przyszedł za późno, HuurcommissieKomisja do spraw Czynszów · Urzędowa instytucja, która rozstrzyga spory o czynsz między najemcą a właścicielem obniżyła wcześniej czynsz z powodu wad w utrzymaniu mieszkania, od ostatniej podwyżki nie minęło 12 miesięcy. Jeśli twój dochód spadł albo zmieniła się sytuacja gospodarstwa domowego, możesz też sprzeciwić się podwyżce zależnej od dochodu. Przy zwykłej podwyżce powód "mam niski dochód" nie jest ważnym powodem.
Na wolnym rynku zasada jest inna. Najpierw też sprzeciwiasz się właścicielowi; jeśli tego nie przyjmie, do HuurcommissieKomisja do spraw Czynszów · Urzędowa instytucja, która rozstrzyga spory o czynsz między najemcą a właścicielem zwracasz się tym razem ty i musisz to zrobić w ciągu czterech miesięcy od daty podwyżki. Przy podwyżce po remoncie zrobionym bez twojej zgody termin wynosi trzy miesiące.
Nawet gdy przyjmujesz podwyżkę, zostaje jedna rzecz do zrobienia
Jeśli dostajesz huurtoeslagdodatek do czynszu, nowa kwota czynszu musi dotrzeć do Toeslagen. Spółdzielnie mieszkaniowe zwykle zgłaszają to same; przy prywatnych właścicielach zgłoszenie najczęściej zostaje po twojej stronie.
Sprawdź w Mijn toeslagen albo w aplikacji Toeslagen, czy nowy czynsz został wpisany. Jeśli nie, wpisz go sam; dobrym nawykiem jest zrobić to w ciągu czterech tygodni od podwyżki, bo przy wyższym czynszu dodatek zwykle rośnie, a spóźnione zgłoszenie oznacza za niską wypłatę albo zwrot pieniędzy później.
Uważaj jeszcze na jedno: jeśli list podnosi także koszty usług (servicekostenkoszty usług · Doliczane do czynszu; mają własne zasady), ta pozycja ma własne zasady i własną drogę sprzeciwu. Koszty usług zamyka się rocznym rozliczeniem, a sprzeciw składa się na osobnym formularzu.
Co Letrin pokazuje w tym liście?
List o podwyżce czynszu jest krótki, ale trzy liczby w nim są kluczowe: stary czynsz, nowy czynsz i dzień wejścia w życie. Letrin czyta ze zdjęcia i mówi po polsku: ile procent wynosi podwyżka, do kiedy możesz się sprzeciwić i czy w liście nie brakuje wymaganych informacji.
Ponieważ przy sprzeciwie liczy się jedna data, przypomnienia ustawiają się wstecz od dnia wejścia w życie: 7 dni wcześniej, 2 dni wcześniej i rano ostatniego dnia. Jeśli piszesz sprzeciw, Letrin przygotuje szkic w urzędowym niderlandzkim i obok położy tłumaczenie w twoim języku.
Sprawdź na papierze
Wyjaśnienie pomaga, nie jest opinią prawną. To, która granica ma zastosowanie u ciebie, zależy od daty początku umowy i od kwoty kale huurgoły czynsz · Sam czynsz za mieszkanie, bez kosztów usług i energii na jej początku; w niektórych sprawach to trudne pytanie.
Jeśli nie masz pewności, zapytaj HuurcommissieKomisja do spraw Czynszów · Urzędowa instytucja, która rozstrzyga spory o czynsz między najemcą a właścicielem: sprawdzenia i wzory pism są bezpłatne. Przy cięższej sprawie, jak wady w utrzymaniu mieszkania albo groźba wypowiedzenia najmu, Juridisch Loket i sociaal raadslieden w gminie też są bezpłatni.