Huurverhoging: apa isi surat kenaikan sewa dan kapan bisa diajukan keberatan?

Surat kenaikan sewa kelihatan seperti pemberitahuan, tapi secara hukum ia sebuah usulan (huurverhogingsvoorstelusulan kenaikan sewa · Nama resmi suratnya; sebelum usulannya diterima, kenaikannya belum berlaku). Ia wajib tertulis dan wajib sampai ke tanganmu sedikitnya dua bulan sebelum tanggal mulai berlaku. Di rumah sosial kenaikannya biasanya mulai pada 1 Juli, jadi surat itu seharusnya sudah datang paling lambat awal Mei.

Berapa batas atasnya pada 2026?

Batas atas mana yang berlaku tergantung pada segmen rumah yang kamu sewa.

Segmen	Kenaikan maksimum	Mulai kapan
Rumah sosial, kale huursewa polos · Hanya sewa rumahnya, tanpa biaya layanan dan energi 350 euro atau lebih	4,1 %	1 Juli 2026
Rumah sosial, kale huursewa polos · Hanya sewa rumahnya, tanpa biaya layanan dan energi kurang dari 350 euro	25 euro	1 Juli 2026
Kamar, karavan, dan lahan karavan	4,1 %	1 Juli 2026
Segmen menengah (middenhuursewa segmen menengah)	6,1 %	1 Januari 2026
Pasar bebas (vrije sectorsewa pasar bebas)	4,4 %	1 Januari 2026

Angka 4,4 % di pasar bebas dihitung begini: pada angka yang lebih rendah antara inflasi dan kenaikan upah perjanjian kerja bersama (inflasi 3,4 % per Desember 2025) ditambahkan satu poin. Meskipun di kontrakmu tertulis angka yang lebih tinggi, pemilik rumah tidak boleh melewati batas atas ini.

Kenaikan yang bergantung pada penghasilan. Kalau kamu tinggal di rumah sosial yang berdiri sendiri dan penghasilan rumah tanggamu tinggi, pemilik rumah boleh mengusulkan jumlah tetap sebagai ganti persentase: pada penghasilan menengah atas paling banyak 50 euro per bulan, pada penghasilan tinggi paling banyak 100 euro. Tahun yang dilihat adalah penghasilan 2024. Pada rumah tangga satu orang batasnya 59.504 dan 70.149 euro, pada rumah tangga beberapa orang 68.858 dan 93.531 euro. Untuk kenaikan ini pemilik rumah meminta petunjuk penghasilan dari Belastingdienst dan wajib melampirkannya di surat.

Apa yang wajib ada di suratnya?

Dalam sebuah usulan kenaikan sewa harus ada:

• kale huursewa polos · Hanya sewa rumahnya, tanpa biaya layanan dan energi yang lama dan yang baru;
• jumlah kenaikannya;
• hari saat kenaikan mulai (ingangsdatumtanggal mulai berlaku · Hari saat kenaikan mulai; keberatan harus diajukan sebelum hari ini);
• bagaimana kamu bisa mengajukan keberatan;
• petunjuk penghasilan dari Belastingdienst, kalau yang dilakukan adalah kenaikan yang bergantung pada penghasilan.

Ada satu aturan lagi yang tidak masuk daftar itu: sewa hanya boleh dinaikkan satu kali dalam 12 bulan. Kalau pemilik rumah memberi tahu terlambat, kenaikannya tertunda; kalau 1 Juli terlewat, ia bergeser ke 1 September. Kalau di rumahnya dilakukan perbaikan (woningverbetering), kenaikan terpisah dari kenaikan tahunan memang mungkin, tapi untuk itu dibutuhkan persetujuanmu.

Apa yang tidak boleh dilakukan pemilik rumah juga jelas: ia tidak boleh meminta kenaikan di atas batas atas meskipun begitu yang tertulis di kontrak, tidak boleh memaksakan "kontrak baru dengan sewa lebih tinggi", dan tidak boleh mengakhiri sewanya karena kamu tidak menerima kenaikannya.

Mengajukan keberatan: satu tanggal saja, hari mulai berlaku

Di rumah sosial jalannya begini: sebelum tanggal mulai berlaku, kamu mengajukan keberatan tertulis kepada pemilik rumah. Contoh surat keberatan dari HuurcommissieKomisi Sewa · Lembaga resmi yang menangani sengketa sewa antara penyewa dan pemilik rumah gratis dan sudah cukup untuk urusan ini.

Sesudahnya bukan lagi pekerjaanmu. Pemilik rumah tidak bisa menolak keberatanmu sendiri; kalau ia tetap bertahan pada kenaikannya, ia wajib membawa perkaranya ke HuurcommissieKomisi Sewa · Lembaga resmi yang menangani sengketa sewa antara penyewa dan pemilik rumah dalam enam minggu sejak tanggal mulai berlaku. Kamu sendiri tidak mengajukan apa pun. Kalau komisi membenarkan pemilik rumah, kamu membayar kenaikannya terhitung ke belakang dan biaya prosedur 25 euro menjadi tanggunganmu; kalau kamu yang benar, biaya itu tidak kamu bayar.

Di antara alasan keberatan yang sah ada ini: di usulannya tertulis sewa yang salah atau tanggal yang salah, kenaikannya di atas batas atas menurut undang-undang, suratnya tidak datang sama sekali atau datang terlambat, sewanya sudah diturunkan oleh HuurcommissieKomisi Sewa · Lembaga resmi yang menangani sengketa sewa antara penyewa dan pemilik rumah karena cacat pemeliharaan, dan belum lewat 12 bulan sejak kenaikan terakhir. Kalau penghasilanmu turun atau keadaan rumah tanggamu berubah, kamu juga bisa mengajukan keberatan atas kenaikan yang bergantung pada penghasilan. Pada kenaikan standar, alasan "penghasilan saya rendah" bukan alasan yang sah.

Di pasar bebas aturannya lain. Pertama kamu tetap mengajukan keberatan kepada pemilik rumah; kalau ia tidak menerimanya, kali ini kamu sendiri yang mengajukan ke HuurcommissieKomisi Sewa · Lembaga resmi yang menangani sengketa sewa antara penyewa dan pemilik rumah, dan itu harus kamu lakukan dalam empat bulan sejak tanggal kenaikan. Pada kenaikan karena renovasi yang dilakukan tanpa persetujuanmu, tenggatnya tiga bulan.

Walau kamu menerima kenaikannya, masih ada satu pekerjaan

Kalau kamu menerima huurtoeslagtunjangan sewa, jumlah sewa yang baru harus sampai ke Toeslagen. Koperasi perumahan biasanya melaporkannya sendiri; pada pemilik rumah perorangan, laporannya sering menjadi tugasmu.

Lihat di Mijn toeslagen atau di aplikasi Toeslagen apakah sewa yang baru sudah tercatat. Kalau belum, masukkan sendiri; melakukannya dalam empat minggu setelah kenaikan adalah kebiasaan yang baik, karena ketika sewa naik tunjangannya biasanya naik juga, dan laporan yang terlambat berarti pembayaran yang kurang atau uang yang harus dikembalikan nanti.

Perhatikan juga ini: kalau suratnya menaikkan biaya layanan (servicekostenbiaya layanan · Biaya yang ditambahkan di atas sewa; aturannya terpisah) juga, pos itu punya aturan dan jalan keberatan tersendiri. Biaya layanan ditutup dengan perhitungan tahunan dan keberatannya diajukan dengan formulir terpisah.

Apa yang Letrin tunjukkan pada surat ini?

Surat kenaikan sewa itu pendek, tapi tiga angka di dalamnya sangat penting: sewa lama, sewa baru, dan tanggal mulai berlaku. Letrin membacanya dari sebuah foto dan mengatakan dalam bahasamu: kenaikannya berapa persen, sampai hari apa kamu bisa mengajukan keberatan, dan apakah ada keterangan yang seharusnya ada di surat tapi tidak ada.

Karena untuk keberatan hanya satu tanggal yang penting, pengingatnya dipasang mundur dari hari mulai berlaku: 7 hari sebelumnya, 2 hari sebelumnya, dan pada pagi hari terakhir. Kalau kamu mau menulis keberatan, Letrin menyiapkan draf dalam bahasa Belanda resmi dan menaruh terjemahan bahasamu di sebelahnya.

Pastikan dari kertasnya

Penjelasannya membantu, tapi bukan pendapat hukum. Batas atas mana yang berlaku untukmu tergantung pada tanggal mulai kontrakmu dan pada jumlah kale huursewa polos · Hanya sewa rumahnya, tanpa biaya layanan dan energi di awal kontrak; pada sebagian berkas pembedaan ini adalah pertanyaan yang sulit.

Kalau kamu tidak yakin, tanyakan ke HuurcommissieKomisi Sewa · Lembaga resmi yang menangani sengketa sewa antara penyewa dan pemilik rumah: pemeriksaan dan contoh suratnya gratis. Kalau urusannya lebih berat, misalnya cacat pemeliharaan atau ancaman pengakhiran sewa, Juridisch Loket dan sociaal raadslieden pemerintah kota juga gratis.