Huurverhoging: какво казва писмото за увеличение на наема и кога се възразява?

Писмото за увеличение на наема изглежда като съобщение, но юридически е предложение (huurverhogingsvoorstelпредложение за увеличение на наема · Официалното име на писмото; докато предложението не бъде прието, увеличението не важи). Трябва да е писмено и да стигне до ръцете ти поне два месеца преди датата на влизане в сила. В социалното жилище увеличението обикновено започва на 1 юли; значи това писмо трябва да е дошло най-късно в началото на май.

Колко е максимумът през 2026?

Кой максимум важи, зависи от това в кой сегмент е жилището, което наемаш.

Сегмент	Максимално увеличение	От коя дата
Социално жилище, kale huurчист наем · Само наемът за жилището, без сервизните и енергийните разходи 350 евро и над него	4,1 %	1 юли 2026
Социално жилище, kale huurчист наем · Само наемът за жилището, без сервизните и енергийните разходи под 350 евро	25 евро	1 юли 2026
Стая, каравана и място за каравана	4,1 %	1 юли 2026
Среден сегмент (middenhuurнаем в средния сегмент)	6,1 %	1 януари 2026
Свободен пазар (vrije sectorнаем на свободния пазар)	4,4 %	1 януари 2026

Тези 4,4 % на свободния пазар се сметнаха така: взема се по-ниското от инфлацията и от увеличенията по колективните договори (към декември 2025 инфлацията е 3,4 %) и към него се добавя един пункт. Дори в договора ти да пише по-висок процент, наемодателят не може да мине над този максимум.

Увеличение според дохода. Ако живееш в социално жилище в самостоятелно жилище и доходът на домакинството ти е висок, наемодателят може да предложи не процент, а фиксирана сума: при висок среден доход най-много 50 евро на месец, при висок доход най-много 100 евро. Гледа се доходът за 2024 година. При домакинство от един човек границите са 59 504 и 70 149 евро, при домакинство от няколко човека 68 858 и 93 531 евро. За това увеличение наемодателят иска от Belastingdienst указание за дохода и е длъжен да го приложи към писмото.

Какво трябва да пише в писмото?

В едно предложение за увеличение на наема трябва да има:

• стария и новия kale huurчист наем · Само наемът за жилището, без сервизните и енергийните разходи;
• сумата на увеличението;
• деня, от който започва увеличението (ingangsdatumдата на влизане в сила · Денят, от който започва увеличението; възражението трябва да е преди този ден);
• как можеш да възразиш;
• указанието за дохода от Belastingdienst, ако увеличението е според дохода.

Има и едно правило, което не е в този списък: наемът може да се увеличава само веднъж на 12 месеца. Ако наемодателят съобщи късно, увеличението се отлага; ако 1 юли е изпуснат, то се мести на 1 септември. Ако в жилището са направени подобрения (woningverbetering), е възможно отделно увеличение освен годишното, но за него е нужно твоето съгласие.

Онова, което наемодателят не може, също е ясно: не може да иска увеличение над максимума, дори да пише в договора, не може да ти натрапи "нов договор с по-висок наем" и не може да прекрати наема, защото не си приел увеличението.

Да възразиш: една дата, денят на влизане в сила

В социалното жилище пътят е такъв: преди датата на влизане в сила възразяваш писмено на наемодателя. Готовото заявление за възражение на HuurcommissieКомисия по наемите · Официалната институция, която гледа споровете за наем между наемател и наемодател е безплатно и за тази работа е достатъчно.

Оттам нататък не е твоя работа. Наемодателят не може сам да отхвърли възражението ти; ако настоява на увеличението, е длъжен в рамките на шест седмици от датата на влизане в сила да отнесе въпроса до HuurcommissieКомисия по наемите · Официалната институция, която гледа споровете за наем между наемател и наемодател. Ти сам не подаваш. Ако комисията даде право на наемодателя, плащаш увеличението за миналото време и 25 евро процесни разходи остават за теб; ако правото е твое, тези разходи не ги плащаш.

Сред основателните причини за възражение са: в предложението да пише грешен наем или грешна дата, увеличението да е над законния максимум, писмото да не е дошло или да е дошло късно, наемът да е бил намален от HuurcommissieКомисия по наемите · Официалната институция, която гледа споровете за наем между наемател и наемодател заради дефекти в поддръжката, от последното увеличение да не са минали 12 месеца. Ако доходът ти е паднал или домакинството ти се е променило, можеш да възразиш и срещу увеличението според дохода. А при обикновеното увеличение причината "доходът ми е нисък" не е основателна.

На свободния пазар правилото е друго. Първо пак възразяваш на наемодателя; ако той не приеме, до HuurcommissieКомисия по наемите · Официалната институция, която гледа споровете за наем между наемател и наемодател този път подаваш ти и трябва да го направиш в рамките на четири месеца след датата на увеличението. При увеличение заради ремонт, направен без твоето съгласие, срокът е три месеца.

Дори да приемеш увеличението, остава една работа

Ако получаваш huurtoeslagпомощ за наем, новата сума на наема трябва да стигне до Toeslagen. Жилищните кооперации обикновено съобщават сами; при частните наемодатели съобщаването най-често остава за теб.

Погледни в Mijn toeslagen или в приложението на Toeslagen дали новият наем е вписан. Ако не е, впиши го сам; да го направиш в рамките на четири седмици след увеличението е добър навик, защото при по-висок наем помощта обикновено също расте, а закъсняло съобщаване значи недоплащане или връщане на пари после.

Внимавай и за още нещо: ако писмото увеличава и сервизните разходи (servicekostenсервизни разходи · Разходите върху наема; имат свои правила), правилата и пътят за възражение при това перо са отделни. Сервизните разходи се приключват с годишна сметка и се възразява с отделен формуляр.

Какво показва Letrin в това писмо?

Писмото за увеличение на наема е кратко, но трите числа в него са критични: старият наем, новият наем и датата на влизане в сила. Letrin чете от снимката и ти казва на твоя език: с колко процента е увеличението, до кой ден можеш да възразиш, липсва ли в писмото информация, която трябва да е там.

За възражението е важна една дата, затова напомнянето се слага назад от деня на влизане в сила: 7 дни преди, 2 дни преди и сутринта на последния ден. Ако ще пишеш възражение, Letrin подготвя чернова на официален нидерландски и до нея слага превода на твоя език.

Последната дума е на хартията

Обяснението помага, но не е правно становище. Кой максимум ще се приложи за теб, зависи от началната дата на договора и от сумата на kale huurчист наем · Само наемът за жилището, без сервизните и енергийните разходи в началото; при някои досиета това е труден въпрос.

Ако не си сигурен, питай HuurcommissieКомисия по наемите · Официалната институция, която гледа споровете за наем между наемател и наемодател: проверките и образците на заявления са безплатни. Ако въпросът е по-тежък, като дефекти в поддръжката или заплаха за прекратяване, Juridisch Loket и sociaal raadslieden на общината също са безплатни.