Huurverhoging: thư tăng tiền thuê nói gì, khi nào thì khiếu nại?
Đăng: 31 tháng 8, 2026 · 6 phút đọc · Nhóm Letrin
Những từ Hà Lan trong bài này
Đưa chuột lên một từ có gạch chân trong bài (trên máy thì chạm vào nó) và bạn thấy ngay nghĩa của nó.
| Từ | Nghĩa |
|---|---|
| huurverhoging | tăng tiền thuê |
| huurverhogingsvoorstel | đề nghị tăng tiền thuê · Tên chính thức của lá thư; chừng nào đề nghị chưa được chấp nhận thì mức tăng chưa có hiệu lực |
| kale huur | tiền thuê thuần · Chỉ tiền thuê của căn nhà, không gồm phí dịch vụ và tiền năng lượng |
| servicekosten | phí dịch vụ · Các khoản cộng thêm trên tiền thuê; chúng có quy định riêng |
| ingangsdatum | ngày bắt đầu áp dụng · Ngày mức tăng bắt đầu; khiếu nại phải làm trước ngày này |
| sociale huur | tiền thuê nhà xã hội |
| middenhuur | tiền thuê phân khúc giữa |
| vrije sector | tiền thuê thị trường tự do |
| inkomensafhankelijke huurverhoging | tăng tiền thuê theo thu nhập · Khoản tăng thêm dành cho hộ thu nhập cao trong nhà xã hội |
| Huurcommissie | Ủy ban Tiền thuê · Cơ quan chính thức xử lý tranh chấp tiền thuê giữa người thuê và chủ nhà |
| huurtoeslag | trợ cấp tiền thuê nhà |
Thư tăng tiền thuê trông như một thông báo, nhưng về mặt pháp lý nó là một đề nghị (huurverhogingsvoorstelđề nghị tăng tiền thuê · Tên chính thức của lá thư; chừng nào đề nghị chưa được chấp nhận thì mức tăng chưa có hiệu lực). Nó phải bằng văn bản và phải tới tay bạn ít nhất hai tháng trước ngày áp dụng. Trong nhà xã hội, mức tăng thường bắt đầu từ ngày 1 tháng 7; nghĩa là lá thư đó chậm nhất phải đến vào đầu tháng 5.
Năm 2026 mức trần là bao nhiêu?
Mức trần nào áp dụng cho bạn tùy vào việc căn nhà bạn thuê nằm ở phân khúc nào.
| Phân khúc | Mức tăng tối đa | Từ ngày |
|---|---|---|
| Nhà xã hội, kale huurtiền thuê thuần · Chỉ tiền thuê của căn nhà, không gồm phí dịch vụ và tiền năng lượng từ 350 euro trở lên | 4,1 % | 1 tháng 7 năm 2026 |
| Nhà xã hội, kale huurtiền thuê thuần · Chỉ tiền thuê của căn nhà, không gồm phí dịch vụ và tiền năng lượng dưới 350 euro | 25 euro | 1 tháng 7 năm 2026 |
| Phòng, nhà lưu động và chỗ đỗ nhà lưu động | 4,1 % | 1 tháng 7 năm 2026 |
| Phân khúc giữa (middenhuurtiền thuê phân khúc giữa) | 6,1 % | 1 tháng 1 năm 2026 |
| Thị trường tự do (vrije sectortiền thuê thị trường tự do) | 4,4 % | 1 tháng 1 năm 2026 |
Mức 4,4 % ở thị trường tự do được tính thế này: lấy con số thấp hơn giữa lạm phát và mức tăng lương theo thỏa ước tập thể (tính tới tháng 12 năm 2025, lạm phát là 3,4 %), rồi cộng thêm một điểm phần trăm. Dù hợp đồng của bạn ghi một tỷ lệ cao hơn, chủ nhà cũng không được vượt mức trần này.
Tăng theo thu nhập. Nếu bạn ở một căn nhà riêng biệt trong nhà xã hội và thu nhập của hộ gia đình cao, chủ nhà có thể đề nghị một số tiền cố định thay cho tỷ lệ phần trăm: với thu nhập trung bình cao là tối đa 50 euro mỗi tháng, với thu nhập cao là tối đa 100 euro. Năm được nhìn vào là thu nhập năm 2024. Hộ một người có các giới hạn 59.504 và 70.149 euro, hộ nhiều người là 68.858 và 93.531 euro. Để tăng kiểu này, chủ nhà phải xin Belastingdienst một chỉ dẫn thu nhập và bắt buộc phải kèm nó vào thư.
Trong thư bắt buộc phải có gì?
Một đề nghị tăng tiền thuê phải có những điều này:
- kale huurtiền thuê thuần · Chỉ tiền thuê của căn nhà, không gồm phí dịch vụ và tiền năng lượng cũ và mới;
- số tiền tăng;
- ngày mức tăng bắt đầu (ingangsdatumngày bắt đầu áp dụng · Ngày mức tăng bắt đầu; khiếu nại phải làm trước ngày này);
- bạn có thể khiếu nại bằng cách nào;
- chỉ dẫn thu nhập của Belastingdienst, nếu đây là mức tăng theo thu nhập.
Còn một quy định không được liệt kê ở đó: tiền thuê chỉ được tăng một lần trong 12 tháng. Chủ nhà báo muộn thì mức tăng bị lùi lại; lỡ ngày 1 tháng 7 thì dời sang 1 tháng 9. Nếu căn nhà được cải thiện (woningverbetering) thì có thể có một khoản tăng riêng ngoài mức tăng hằng năm, nhưng việc đó cần bạn đồng ý.
Những gì chủ nhà không được làm cũng rõ ràng: dù hợp đồng có ghi thì cũng không được đòi tăng trên mức trần, không được ép bạn "ký hợp đồng mới với tiền thuê cao hơn", và không được chấm dứt hợp đồng chỉ vì bạn không chấp nhận mức tăng.
Khiếu nại: chỉ một ngày quan trọng, ngày áp dụng
Trong nhà xã hội, đường đi là thế này: trước ngày áp dụng, bạn khiếu nại với chủ nhà bằng văn bản. Mẫu đơn khiếu nại có sẵn của HuurcommissieỦy ban Tiền thuê · Cơ quan chính thức xử lý tranh chấp tiền thuê giữa người thuê và chủ nhà là miễn phí và đủ dùng cho việc này.
Phần sau đó không còn là việc của bạn. Chủ nhà không thể tự bác khiếu nại của bạn; nếu vẫn giữ mức tăng thì trong vòng sáu tuần kể từ ngày áp dụng, ông ta buộc phải đưa chuyện này ra HuurcommissieỦy ban Tiền thuê · Cơ quan chính thức xử lý tranh chấp tiền thuê giữa người thuê và chủ nhà. Bạn không tự nộp đơn. Nếu ủy ban cho rằng chủ nhà đúng, bạn phải trả phần tăng cho khoảng thời gian đã qua và chịu 25 euro chi phí thủ tục; còn nếu bạn đúng thì bạn không phải trả khoản đó.
Trong số các lý do khiếu nại hợp lệ có những lý do này: đề nghị ghi sai tiền thuê hoặc sai ngày, mức tăng vượt trần theo luật, thư không hề đến hoặc đến muộn, tiền thuê đã bị HuurcommissieỦy ban Tiền thuê · Cơ quan chính thức xử lý tranh chấp tiền thuê giữa người thuê và chủ nhà hạ xuống vì nhà có khiếm khuyết bảo trì, chưa đủ 12 tháng kể từ lần tăng trước. Nếu thu nhập của bạn giảm hoặc hoàn cảnh hộ gia đình thay đổi thì bạn cũng có thể khiếu nại mức tăng theo thu nhập. Còn với mức tăng thông thường, lý do "thu nhập của tôi thấp" không phải một lý do hợp lệ.
Ở thị trường tự do quy định khác. Trước hết bạn vẫn khiếu nại với chủ nhà; ông ta không chấp nhận thì lần này chính bạn nộp đơn lên HuurcommissieỦy ban Tiền thuê · Cơ quan chính thức xử lý tranh chấp tiền thuê giữa người thuê và chủ nhà, và bạn phải làm việc đó trong vòng bốn tháng sau ngày tăng. Với một khoản tăng do cải tạo mà không có sự đồng ý của bạn thì thời hạn là ba tháng.
Chấp nhận mức tăng rồi vẫn còn một việc phải làm
Nếu bạn nhận huurtoeslagtrợ cấp tiền thuê nhà thì số tiền thuê mới phải tới được Toeslagen. Các hợp tác xã nhà ở thường tự khai; với chủ nhà tư nhân, việc khai báo phần lớn thuộc về bạn.
Hãy vào Mijn toeslagen hoặc ứng dụng Toeslagen xem tiền thuê mới đã được nhập chưa. Chưa thì bạn tự nhập; làm việc đó trong vòng bốn tuần sau khi tăng là một thói quen tốt, vì tiền thuê lên thì trợ cấp thường cũng lên, còn khai muộn nghĩa là nhận thiếu hoặc sau này phải trả lại.
Còn một điều nữa cần để ý: nếu lá thư tăng cả phí dịch vụ (servicekostenphí dịch vụ · Các khoản cộng thêm trên tiền thuê; chúng có quy định riêng) thì khoản đó có quy định riêng và có đường khiếu nại riêng. Phí dịch vụ được chốt bằng bản quyết toán hằng năm và được khiếu nại bằng một mẫu đơn khác.
Letrin cho thấy gì trong lá thư này?
Thư tăng tiền thuê thì ngắn, nhưng ba con số trong đó mới là quan trọng: tiền thuê cũ, tiền thuê mới và ngày áp dụng. Letrin đọc từ bức ảnh và nói bằng tiếng Việt: mức tăng là bao nhiêu phần trăm, bạn khiếu nại được tới ngày nào, thư có thiếu thông tin bắt buộc phải có hay không.
Vì với khiếu nại chỉ một ngày là quan trọng, lời nhắc được đặt lùi lại từ ngày áp dụng: trước 7 ngày, trước 2 ngày và vào sáng ngày cuối. Nếu bạn định viết khiếu nại, Letrin soạn một bản nháp bằng tiếng Hà Lan trang trọng và đặt bản dịch tiếng Việt bên cạnh.
Đối chiếu trên giấy
Phần giải thích là để giúp bạn, không phải ý kiến pháp lý. Mức trần nào áp dụng cho bạn tùy vào ngày bắt đầu hợp đồng và số tiền kale huurtiền thuê thuần · Chỉ tiền thuê của căn nhà, không gồm phí dịch vụ và tiền năng lượng lúc bắt đầu; trong một số hồ sơ, đây là câu hỏi khó.
Không chắc thì hãy hỏi HuurcommissieỦy ban Tiền thuê · Cơ quan chính thức xử lý tranh chấp tiền thuê giữa người thuê và chủ nhà: các bài kiểm tra và mẫu đơn đều miễn phí. Nếu có chuyện nặng hơn như khiếm khuyết bảo trì hay bị dọa chấm dứt hợp đồng thì Juridisch Loket và sociaal raadslieden của thành phố cũng miễn phí.