Huurverhoging: wat staat er in de brief en wanneer maak je bezwaar?

Een brief over huurverhogingde huur gaat omhoog ziet eruit als een mededeling, maar juridisch is het een voorstel (huurverhogingsvoorstelhet voorstel om de huur te verhogen · De officiële naam van de brief; de verhoging geldt pas als het voorstel is aanvaard). Hij moet schriftelijk zijn en minstens twee maanden voor de ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn bij je zijn. In de sociale sector gaat de verhoging meestal in op 1 juli; die brief moet dus uiterlijk begin mei zijn aangekomen.

Wat is het maximum in 2026?

Welk maximum geldt, hangt af van het segment waarin je woning valt.

Segment	Maximale verhoging	Vanaf wanneer
Sociale huurhuur in de sociale sector, kale huurde huur van alleen de woning · Zonder servicekosten en zonder energie van 350 euro of meer	4,1 %	1 juli 2026
Sociale huurhuur in de sociale sector, kale huurde huur van alleen de woning · Zonder servicekosten en zonder energie onder 350 euro	25 euro	1 juli 2026
Kamer, woonwagen en standplaats	4,1 %	1 juli 2026
Middensegment (middenhuurhuur in het middensegment)	6,1 %	1 januari 2026
Vrije sectorhuur op de vrije markt	4,4 %	1 januari 2026

De 4,4 % in de vrije sectorhuur op de vrije markt is zo berekend: bij de laagste van de inflatie en de cao-loonstijging (3,4 % inflatie, gemeten in december 2025) komt één procentpunt. Staat er in je contract een hoger percentage, dan mag de verhuurder toch niet boven dit maximum uitkomen.

Inkomensafhankelijke huurverhogingextra verhoging op grond van je inkomen · In de sociale sector voor huishoudens met een hoog inkomen. Woon je in de sociale sector in een zelfstandige woning en is het huishoudinkomen hoog, dan mag de verhuurder in plaats van een percentage een vast bedrag voorstellen: bij een hoger middeninkomen maximaal 50 euro per maand, bij een hoog inkomen maximaal 100 euro. Er wordt gekeken naar het inkomen van 2024. Voor een eenpersoonshuishouden liggen de grenzen op 59.504 en 70.149 euro, voor een meerpersoonshuishouden op 68.858 en 93.531 euro. Voor deze verhoging vraagt de verhuurder een inkomensindicatie op bij de Belastingdienst, en die moet bij de brief zitten.

Wat moet er in de brief staan?

In een voorstel voor huurverhogingde huur gaat omhoog horen deze punten:

• de oude en de nieuwe kale huurde huur van alleen de woning · Zonder servicekosten en zonder energie;
• het bedrag van de verhoging;
• de dag waarop de verhoging ingaat (ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn);
• hoe je bezwaar kunt maken;
• bij een inkomensafhankelijke verhoging de inkomensindicatie van de Belastingdienst.

Er is nog een regel die niet in dat rijtje staat: de huur mag maar één keer per 12 maanden omhoog. Laat de verhuurder het te laat weten, dan schuift de verhoging op; is 1 juli gemist, dan wordt het 1 september. Is de woning verbeterd (woningverbetering), dan is er los van de jaarlijkse verhoging een extra verhoging mogelijk, maar daarvoor is jouw instemming nodig.

Wat de verhuurder niet mag, is even duidelijk: hij mag niet meer vragen dan het maximum, ook niet als het in het contract staat, hij mag geen "nieuw contract met een hogere huur" opdringen, en hij mag de huur niet opzeggen omdat je de verhoging niet accepteert.

Bezwaar maken: één datum, de ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn

In de sociale sector gaat het zo: vóór de ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn maak je schriftelijk bezwaar bij de verhuurder. Het kant-en-klare bezwaarformulier van de Huurcommissiede officiële instantie voor huurgeschillen · Behandelt geschillen tussen huurder en verhuurder is gratis en voldoet hiervoor.

Daarna is het niet meer jouw werk. De verhuurder mag je bezwaar niet zelf afwijzen; houdt hij vast aan de verhoging, dan moet hij de zaak binnen zes weken na de ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn aan de Huurcommissiede officiële instantie voor huurgeschillen · Behandelt geschillen tussen huurder en verhuurder voorleggen. Jij dient zelf geen verzoek in. Geeft de commissie de verhuurder gelijk, dan betaal je de verhoging met terugwerkende kracht en komen de proceskosten van 25 euro voor jouw rekening; krijg jij gelijk, dan betaal je die kosten niet.

Geldige redenen voor bezwaar zijn onder meer: er staat een verkeerde huur of een verkeerde datum in het voorstel, de verhoging gaat boven het wettelijke maximum, de brief is nooit of te laat gekomen, de huur is door de Huurcommissiede officiële instantie voor huurgeschillen · Behandelt geschillen tussen huurder en verhuurder verlaagd vanwege gebreken aan de woning, of er zijn nog geen 12 maanden verstreken sinds de vorige verhoging. Is je inkomen gedaald of is je huishouden veranderd, dan kun je ook bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke verhoging. Bij een gewone verhoging is "mijn inkomen is laag" geen geldige reden.

In de vrije sectorhuur op de vrije markt is de regel anders. Ook daar maak je eerst bezwaar bij de verhuurder; gaat hij daar niet in mee, dan stap jij zelf naar de Huurcommissiede officiële instantie voor huurgeschillen · Behandelt geschillen tussen huurder en verhuurder, en dat moet binnen vier maanden na de datum van de verhoging. Bij een verhoging na een renovatie waarmee je niet hebt ingestemd, is die termijn drie maanden.

Ook als je de verhoging accepteert, is er nog werk

Krijg je huurtoeslagbijdrage in je huur, dan moet het nieuwe huurbedrag bij Toeslagen terechtkomen. Woningcorporaties geven dat meestal zelf door; bij particuliere verhuurders komt het doorgeven vaak op jou neer.

Kijk in Mijn toeslagen of in de app van Toeslagen of de nieuwe huur is verwerkt. Is dat niet zo, vul hem dan zelf in; dat binnen vier weken na de verhoging doen is een goede gewoonte, want bij een hogere huur gaat de toeslag meestal ook omhoog, en te laat doorgeven betekent te weinig toeslag of later terugbetalen.

Let ook hierop: verhoogt de brief ook de servicekostenkosten boven op de huur · Hiervoor gelden eigen regels, dan gelden voor die post eigen regels en een eigen weg voor bezwaar. Servicekostenkosten boven op de huur · Hiervoor gelden eigen regels worden afgesloten met een jaarlijkse afrekening, en bezwaar daartegen gaat met een apart formulier.

Wat laat Letrin bij deze brief zien?

De brief over huurverhogingde huur gaat omhoog is kort, maar drie getallen erin zijn cruciaal: de oude huur, de nieuwe huur en de ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn. Letrin leest de foto en zegt je in het Nederlands: hoeveel procent de verhoging is, tot welke dag je bezwaar kunt maken en of er gegevens ontbreken die in de brief horen te staan.

Omdat voor bezwaar één datum telt, worden de herinneringen teruggerekend vanaf de ingangsdatumde dag waarop de verhoging ingaat · Je bezwaar moet vóór die dag binnen zijn: 7 dagen ervoor, 2 dagen ervoor en op de ochtend van de laatste dag. Ga je bezwaar schrijven, dan maakt Letrin een concept in formeel Nederlands en zet de vertaling ernaast.

Controleer het op papier

De uitleg helpt, maar is geen juridisch advies. Welk maximum voor jou geldt, hangt af van de begindatum van je contract en van de kale huurde huur van alleen de woning · Zonder servicekosten en zonder energie bij de start; in sommige dossiers is dat onderscheid een lastige vraag.

Weet je het niet zeker, vraag het dan aan de Huurcommissiede officiële instantie voor huurgeschillen · Behandelt geschillen tussen huurder en verhuurder: de checks en de voorbeeldbrieven zijn gratis. Speelt er iets zwaarders, zoals gebreken aan de woning of dreiging met opzegging, dan zijn ook het Juridisch Loket en de sociaal raadslieden van de gemeente gratis.